法律小贴士｜海外房产投资之澳大利亚房产篇
随着化的不断发展，越来越多的中国投资人开始对海外房产投资产生了浓厚的兴趣，美国、澳大利亚、日本、英国等成为了热门的房产投资目的地。然而，为了稳定本地房产市场，防止海外“热钱”流入推高土地价格，很多国家从法律上对海外买家购买本地资产进行了限制。本文以澳大利亚为例，为海外买家提供相应的法律法规及投资风险提示。
步：FIRB 申请
在澳大利亚，非澳洲居民是可以购买澳洲房产的，但是他们的购买程序与澳大利亚居民不同，他们必须首先获得Foreign Investment Review Board (FIRB) 外国投资审查委员会的许可。
FIRB成立于1976年，负责就澳大利亚的外国投资政策及其管理向财政部长和政府提供建议。进行FIRB申请需要登入到FIRB的门户网站，进行账户注册，仔细阅读并接受网站使用规则，添加联系方式和申请人信息，上传相应的支持性文件。需要注意的是，所有申请都需要附上封面信函，该信函应该符合以下规则：
1\识别1975年《外国收购和接管法》（Cth）（FATA）中规定的重大行动和/或应通知的行动，信函应提及所适用的立法相关章节，以及立法如何适用此次交易；
2\确认交易如何达到FATA中规定的相关门槛；
3\提供拟进行交易的主体、母公司和购买标的物的详细资料；
4\提供有关拟议交易的相关细节，包括该交易不会违反澳洲国家利益，该交易的商业合理性，交易对价及计算基础等。
（图片来源：FIRB QRG01- ACCESSING THE PORTAL updated 1 January 2021）
第二步：仔细研读FIRB审批条件
FIRB申请递交后，通常会在30天内收到FIRB的批文。批准函件将说明购买房产时和交割后必须遵守的所有条件。如果没有遵守相应条件，则可能会遭致罚款、刑事起诉或民事处罚。
第三步：向ATO提交相关文件
除了涉及FIRB的申请，投资者还需要注意向澳大利亚税务局（ATO）提交相关的文件。ATO会将外国人购买住宅物业的详细资料登记在ATO土地和水资源登记册上，根据FIRB的审批条件，投资人需要在交割后30天之内，在ATO土地和水资源登记册上对所购买的物业进行登记。
投资者需要将以下信息告知ATO：
1\联系信息，包括电邮地址，以便日后联系；
2\注册类型——选择“住宅房地产”；
3\注册原因——选择“转让:购买”并输入交割日期；
4\FIRB批号；
5\物业详情。
第四步：空置费
若所投资的土地上有住宅，则必须在所有权期限内的每12个月期间结束后的30天内提交年度空置费申报表，这被称为空置年。如果住宅在一个空置年内没有被居住或出租超过183天，则投资人可能有责任支付空置费。ATO通常会通过电子邮件提醒投资人空置费申请表，该邮件将包含所需要提交空置费申报表的相关信息，其中关键的信息是需要告知ATO该物业在过去12个月中的使用情况。
海外置业近几年虽然火热，但是投资人需要非常注意海外相应的法律规定，以避免不必要的罚金和法律风险。对于某些特定土地交易，有额外的要求列举在不同的适用法律法规中，投资者应咨询专业律师，对土地进行尽职调查，准备好FIRB申请材料。
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