【澳洲买房】澳洲银行怎么审批房贷？申请人要如何展示自己的还贷能力？
澳洲银行评级在名列前茅，所以四大银行的贷款批准会更严谨一些。除了要审查借款人的还款能力之外，还要查看房产价值。一般来说，金融机构审核贷款有两个主要层面，借贷安全性和还款能力。
借贷安全性是什么？
什么职业可以免去房贷保险？
借贷安全性指的是机构通过贷款价值比率Loan to Valuation Ratio (LVR)来评估借款人的贷款风险。
LVR= 贷款额/房产价值
房产价值不是原来购买的价格，而是目前市场上评估价格。一般来说，机构倾向LVR不超过80%，因为LVR越高，风险就越大。
当然，也有机构接受超过80%的LVR，但会要求借款者缴纳房贷保险，来保护自身的利益。剩余的20%机构会假定借款者用来支付其他费用像是管理费、装修费等等。如果借款者到期仍未付款，这个房贷保险就起到了作用，同时，保险公司也会开始向借款人追债。
房贷保险费用通常在贷款额度的1-4%，可以一次性支付，也可以分期付款。只有少数职业人员可以免除房贷保险，比如医师、会计师、律师或矿业工程师等等，但要注意的是并不是所有机构都通用。
银行之间有不同计算方式
增加还款能力的2种方法
还款能力则是用收入扣掉支出的盈余来测量，其他纳入考量的还有信用记录、存款和就业记录等等。比如，虽然一个人拥有一处房产，但是目前失业没有工作，也会影响金融机构批准的贷款额度。
每个金融机构计算还款能力的方式不同，不过大致上都会以借款人的税后收入，扣除所有贷款、生活支出和缓冲金额，来分析借款者的财务盈余。只要财务盈余>0，就表示借款人有一定的还款能力。
计算还款能力的时候，有的机构会把加班费、奖金、佣金、政府补贴甚至是投资房的租金都算在内。在考虑过物业管理费和市政费等支出后，租金收入被承认的比例约有80%。一般来说，投资房款对工资收入的要求会比自住房还低。
要提升自己的信用指数的话，除了适当地减少不必要的信用卡之外，也要准时缴费。
除此之外，金融机构会要求借款者提供一个生活支出的估算值，再跟相似家庭的生活支出进行比较，选择消费较高的那个来计算。如果同时借款人的配偶没有工作，配偶和孩子们的生活支出也会被计算在内，确保借款人在养家的同时有能力还款。
贷款还要注意哪些记录？
信用、存款、工作情况缺一不可
除了LVR和还款能力之外，金融机构还会综合参考借款人的信用记录、存款和工作情况来审核贷款。因此，经常换工作的人、在很多银行贷款过的人、或是长期拖缴信用卡、水电帐单，就会导致自己的信用评分降低影响贷款额度。
加上目前四大银行已经开始共享贷款数据，也就是说，所有用户的贷款记录将无所遁形。目前，全面信用报告制度提供15天的宽限期，但是15日后如果仍未付款，就会记录在未付款项里，影响信用记录。
来自：PIA华人同盟
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