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【澳洲买房】澳洲银行怎么审批房贷?申请人要如何展示自己的还贷能力?

澳洲银行评级在名列前茅,所以四大银行的贷款批准会更严谨一些。除了要审查借款人的还款能力之外,还要查看房产价值。一般来说,金融机构审核贷款有两个主要层面,借贷安全性和还款能力。


【澳洲买房】澳洲银行怎么审批房贷?申请人要如何展示自己的还贷能力?


借贷安全性是什么?


什么职业可以免去房贷保险?


借贷安全性指的是机构通过贷款价值比率Loan to Valuation Ratio (LVR)来评估借款人的贷款风险。


LVR= 贷款额/房产价值


房产价值不是原来购买的价格,而是目前市场上评估价格。一般来说,机构倾向LVR不超过80%,因为LVR越高,风险就越大。


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当然,也有机构接受超过80%的LVR,但会要求借款者缴纳房贷保险,来保护自身的利益。剩余的20%机构会假定借款者用来支付其他费用像是管理费、装修费等等。如果借款者到期仍未付款,这个房贷保险就起到了作用,同时,保险公司也会开始向借款人追债。


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房贷保险费用通常在贷款额度的1-4%,可以一次性支付,也可以分期付款。只有少数职业人员可以免除房贷保险,比如医师、会计师、律师或矿业工程师等等,但要注意的是并不是所有机构都通用。


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银行之间有不同计算方式


增加还款能力的2种方法


还款能力则是用收入扣掉支出的盈余来测量,其他纳入考量的还有信用记录、存款和就业记录等等。比如,虽然一个人拥有一处房产,但是目前失业没有工作,也会影响金融机构批准的贷款额度。


每个金融机构计算还款能力的方式不同,不过大致上都会以借款人的税后收入,扣除所有贷款、生活支出和缓冲金额,来分析借款者的财务盈余。只要财务盈余>0,就表示借款人有一定的还款能力。


计算还款能力的时候,有的机构会把加班费、奖金、佣金、政府补贴甚至是投资房的租金都算在内。在考虑过物业管理费和市政费等支出后,租金收入被承认的比例约有80%。一般来说,投资房款对工资收入的要求会比自住房还低。


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要提升自己的信用指数的话,除了适当地减少不必要的信用卡之外,也要准时缴费。


除此之外,金融机构会要求借款者提供一个生活支出的估算值,再跟相似家庭的生活支出进行比较,选择消费较高的那个来计算。如果同时借款人的配偶没有工作,配偶和孩子们的生活支出也会被计算在内,确保借款人在养家的同时有能力还款。


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贷款还要注意哪些记录?


信用、存款、工作情况缺一不可


除了LVR和还款能力之外,金融机构还会综合参考借款人的信用记录、存款和工作情况来审核贷款。因此,经常换工作的人、在很多银行贷款过的人、或是长期拖缴信用卡、水电帐单,就会导致自己的信用评分降低影响贷款额度。


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加上目前四大银行已经开始共享贷款数据,也就是说,所有用户的贷款记录将无所遁形。目前,全面信用报告制度提供15天的宽限期,但是15日后如果仍未付款,就会记录在未付款项里,影响信用记录。


来自:PIA华人同盟

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