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澳洲房产投资者的纠结心态:涨了不等于赚到!

  2021,匆匆那年,疫情依旧,澳房大涨。


  房产投资者的纠结心路历程,排名当先的,一定有这个话题:涨了不等于赚到!


  为什么房子涨了三倍,我才赚了一倍?


  那是因为澳洲的税务政策呀!不得不支付的资本利得税,是否让你大失所望?


  但你是否知道,合理合法做提前做好税务规划,就可以将你支付税金额降到低,甚至完全避免?


  是的,税务筹划这件事,可不是亡羊补牢,而是在购房投资前就应该布好的局。


房产投资者的纠结心态:涨了不等于赚到!


  首先,再次科普一下,什么是资本利得税?


  资本利得税是指出售房屋等资产获利时缴纳的税款。它于1985年9月20日引入澳大利亚,适用于自那时起获得的资产(但也有例外)。


  当你以高于你所支付的价格出售资产时,其差额被认为是资本收益。除非你有资格获得豁免,否则这一数额必须在该年的报税中申报。


  然而,如果一项资产的售价低于你所支付的价格,其差额将被算作资本损失。


  虽然你不能用资本损失来抵消你的正常收入,但你可以用它来抵消任何资本收益所支付的税款,甚至是未来的收益。


  我怎样才能避免或尽量减少资本利得税?


  有几项对CGT的豁免可能适用于你。但即使你不符合条件,也不要着急。仍有一些方法可以减少你的税负。


  注意购买日期


  如上所述,如果你的房产是在1985年9月20日之前购置的,它将被免除资本利得税。这意味着你不必为任何利润缴税,也不能用任何损失来减少你的应税收入。


房产投资者的纠结心态:涨了不等于赚到!


  利用主要居所免税


  如果你和你的家人在购买房产后一直住在那里,它没有被用来产生任何收入,并且它位于两公顷或以下的土地上,你通常可以获得全额的CGT豁免。


  更广泛地说,如果房产符合以下标准,ATO将认为它是你的主要居所,但每项标准的权重会根据个人情况而有所不同。


  ·你和你的家人住在里面


  ·你把你的个人物品放在里面


  ·这是你的邮件投递地址


  ·这是你在选举名单上的地址


  ·煤气和电力等服务是连接的


  但是,即使你搬走了,改变了你在选举名单上的地址,并重新安置了你的个人物品,只要不用于产生收入,房产就可以无限期地保持主要住所的地位。当你出售时,你将有资格获得主要住宅的CGT豁免。


  利用“六年法则”


  如果你使用你不再居住的房产来产生收入,例如将其出租,ATO将允许你继续将其作为你的主要住所,时间长为6年,从而享有一定条件下的CGT豁免。


  在此期间,你将不能把任何其他住宅作为你的主要住所,除非在有限的时间内,如果你要搬到一个新家。


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  准确计算投资成本


  投资成本是指收购、持有和处置房产的成本。从售价中减去,你就可以获得资本收益。


  根据ATO的说法,CGT资产的成本基础由以下部分组成。


  ○你为该资产支付的钱,如房产合同的购买价格。


  ○获取资产的附带成本,如印花税,评估费,各种咨询费用。


  ○拥有该资产的成本,如市政厅费和水费。


  ○增加资产价值的资本成本,如进行了花园修缮。


  ○维护或捍卫你对该资产的所有权或权利的资本成本,如和邻居的土地交界产生了纠纷而支付的法律费用。


  印花税、贷款申请费、房产经纪人费用和任何装修费用可都是属于投资成本。请确保保留所有与房产有关的支出记录!


  持有房产至少12个月


  任何在12个月内购买和出售的房产都将按全额CGT税率征税。但是,如果你持有房产的时间超过12个月并出售房产时候是澳洲税务居民,你就可以使用CGT折扣法或指数化法减少你的资本收益。


  CGT折扣法对你的资本收益适用50%的折扣。


  因此,如果一个房产以高于其成本基础的20万澳币的价格出售,只有该金额的一半(10万澳币)将被添加到你的应纳税收入中。


  指数化方法有点复杂,只有在你在1999年9月21日之前购买房产时才能使用。它允许你将房产的原始成本转换到一个新的水平。


房产投资者的纠结心态:涨了不等于赚到!


  选择在纳税收入低的年份出售


  如果你知道你的收入在下一个财政年度会减少,那么推迟到那时再出售房产会降低你的边际税率并减少你的CGT责任。


  这需要一些计划和远见,但如果做得好的话,可以为你节省相当多的钱。


  投资于经济适用房


  2018年1月1日,政府为那些投资于合格的经济适用房的人引入了额外的10%的CGT折扣,使CGT的高折扣达到60%。


  为了使你的房产符合条件,它必须以低于私人市场租金的价格出租给低收入或中等收入的租户。


  它还必须通过注册的社区住房提供者进行管理,并且总共持有至少三年的时间。


房产投资者的纠结心态:涨了不等于赚到!


  选择其他投资结构


  除了个人或和家人联名投资,其实还有很多不同的投资架构可以搭建,比如信托,养老金等等,可大大减少甚至让您的税率变为0.


  综上所说,当涉及到税务问题时,向注册税务代理或会计师寻求建议,进行个性化的咨询和解决方案,总是一个好主意。


  新的疫情变种OMICRON还不明朗,但确定的是,我们还是会跨年,还是会迎新,还是会有未来的生活向我们招手,还是会一如既往的有澳房大全和Leadin领赢的陪伴!


  感谢阅读,下期再会。


  -End-


  (声明:本文仅供一般性参考,无意提供任何个案建议,内容受作者本人保护且作者与专栏平台明示,文章作者及本平台不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。)


  来源:澳洲房产大全

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