今天我就和大家分享在澳洲HouseTownhouse和Apartment。他们的利与弊还有哪些实际的成本，以及哪些人适合买哪一种的房产类别。希望你能自己掌握了这些信息。

　　那我会以悉尼和墨尔本这两大城市来做对比，比较这两个地方是多人关注的。但是也有很多人不知道，这两个城市无论在房价和持有成本上面，差距都是非常的大。

　　House别墅

　　首先，我们来介绍house，我们叫别墅。这个也是澳洲自住人群里面受欢迎的一个房产类别。绝大部分的受众群体都是家庭为主，无论是自住投资，首选必定都是house，也正因为它需求大，所以自然它升值也是房产类别里面好的一个。

　　市场上也有一些叫Duplex的房产类型，我会归类到跟house一类，虽然可能会有一个CommonWall，也就是有一面墙是跟隔壁连接着，但大体也是跟house一样，拥有独立地契的TorrensTitle。

　　优点

　　House的好处非常多，那它是传统的独立住宅，私密性很高。房子的占地空间也比较大，有自己独立的的土地和前后花园，而且澳洲一般的土地都是永久产权（Freehold），室内空间可以改动的可能性也比较高。当然别墅大的好处就是升值普遍会比较快，但这也不是必然的。

　　缺点

　　同样的别墅大的弊端也就是贵。这几年墨尔本的house已经不比悉尼便宜多少了。如果是中高价位的地区，两个城市的房价几乎是一样的。可是如果讲到非常贵的地区，悉尼还是依然远超墨尔本的。

　　House它的安全性会相对比较低，蛇虫鼠蚁也会多一点。特别是当下大雨的时候，很多的昆虫就趁着时机进到你家里做客。别墅的清洁和维护成本也相对比较高，而且越大的house更耗水耗电。如果有什么东西坏了，基本上你需要自己负责，特别是那种很旧很旧的老房子，维修费用也是一点都不低的。

　　例子

　　在拥有一套100万的别墅的情况下，在悉尼和墨尔本的持有成本有什么不一样呢？这里我们假设它们的地价都是80万。那个要注意的成本是地税LandTax，每个州领地在这方面的收费都是不一样的，随着地价上涨，将来要交的地税也会越来越高。

　　需要注意，这里显示的是一个州政府设定的免税额。很多人会以为是他每一套投资房的地价，只要不超过这个免税额就不用交地税了。但实际上除了你的自住房地价是可以豁免之外，你持有的所有投资房的总地价超过了免税额的部分都要交地税的。

　　那在这个情况下，如果是在悉尼地税一年是$820左右，墨尔本地税每年是$1975左右，如果是没有澳洲身份的海外人士还要额外交出地价的2%左右的地税加起来要差不多需要$10,000多。这个额外的地税在悉尼叫Foreign Owner Surcharge，在墨尔本叫AbsenteeOwnersSurcharge。那海外买家这里就要特别注意了！我发现很多卖房中介在卖你一套House或者Townhouse的时候，很多时候都不会提有这个额外的地税，甚至连普通的地税他也不跟你提，那这种情况要么就是他自己真的不知道，要么就是他是刻意隐瞒的，如何你遇到这种中介就可以敬而远之了。

　　每年的成本里面还有市政费councilrates，按照地价以及那个区所属的市政厅收费标准来计算，那这里我没有办法给出一个很准确的数据，因为每个区都不一样，但是这个费用在两个城市里面都是非常的接近。别墅也是这个市政费高的住宅房产类别。

　　每年还需要交水费，当中也分为服务费和使用费。一般来说，别墅作为投资房，房东只需要负责服务费，使用费方面一般是租客自己承担。

　　如果房子交由中介来管理出租，收费一般是介乎于5%到8%+GST。在中介找租客的一个过程里面普遍也会收一个LetFee。一般收费是在一到二周的租金+GST。

　　每年你还需要买一个房东保险LandlordInsurance在别墅里面这个保险里需要包括有建筑部分的保险，成本一年大概是$300-$400。除虫的费用PestControl也是需要每年做一次。

　　后，就是维修的备用金。我个人普遍会预留$2000-$5000，但是如果房子是非常老旧，那么这个金额可能就需要更多了。

　　如果你买房是需要贷款的，那贷款利息自然就成为你大的成本了。

　　目前除了二手房别墅以外，比较火爆的可能是一些新开发的买地建房套餐，我们叫HouseandLandPackage。比如说悉尼靠近新机场那边，离市中心大概60公里左右的西南区，入场价大概70万左右就可以买套别墅。那在墨尔本就是离市中心大概30公里左右的西南区，入场价45万左右就可以买一套house了。这种土地别墅套餐目前是抢得头破血流，甚至有钱都不一定买得到，很多都是在排队买地。仅仅是在上周，我们的团队已经卖出20多套这种的土地别墅了。

　　Apartment公寓

　　接下来介绍的就是Apartment公寓。公寓属于一栋建筑里面的其中一个单位，这栋楼一般都是一个物业管理公司去管理。悉尼的管理公司叫strata，墨尔本叫OwnersCorporation(OC)或者是BodyCorporate。两个地方都一样，房东都需要付一笔物业管理费用并且得遵守这个管理公司所设的一些条款。这个条款也叫做strataby-law。

　　公寓的受众群也许是一些比较年轻的自住买家，预算不是很高，但是也不想住到太远的house，或者是一些住了一辈子大房子的老年夫妻，这个年龄已经不太方便打理这么大的一套房子。这个时候就会选择生活比较便利，也不用花太多时间去打理的公寓了，在澳洲我们叫这一群人做Downsizers。那对于投资来说apartment就比较具争议性了。在这里也希望能给大家做一个区分。

　　区分

　　一般如果这个公寓项目套数比较多比较密集，而且如果大部分买进来这个区或者这个项目的人全都是投资者，并且装修也只是一般般，没有什么特色，这种类型的我会建议你尽量避开。主要考虑到将来的出租出售，都有可能承受供应量过多的一个压力。

　　但如果是那种自住买家居多的低密度公寓，这种倒是可以考虑。毕竟这种公寓也是有它的市场需求，房价也是有上涨的空间的。特别是一些比较高档premium的公寓。有时候它的涨幅甚至不比一般的house要差。

　　很明显设备越少的项目它的物业管理费就越低。那讲到这一笔物业管理费用悉尼和墨尔本差距还是非常大的。比如说在一些没有什么设备的老式公寓。在悉尼这个费用怎么样也得$900多一个季度。但是在墨尔本只需要$400多一个季度，当然前提是大楼维护得相当可以。那说到设备比较多的市中心新房，差距就可以相当大了。在悉尼的这种房子，每个季度管理费可以从$3,000多到$5,000多甚至更多我都见过，同样的房子在墨尔本每个季度可能只需要一两千左右。那这里我们可以看看公寓它的优缺点。

　　优点

　　公寓大的好处就是价格普遍都是比较便宜，而悉尼和墨尔本的公寓价格有明显的差距，特别是在新房的价格上。刚刚提到的悉尼市中心一房可以从100万以上起跳，两房可以从200万以上起跳。那在墨尔本同样在市中心一房可以从40多万起跳，两房60多万起跳。所以如果单从租金回报来看，墨尔本比悉尼真的高很多。

　　公寓其他好处，它的安全性较高，一般你都需要刷卡才能入门和上电梯，大楼里面还有很多的监控，清洁和维护的成本就相当低，维修的部分只需要负责自己房子以内的空间就可以了。公共空间一般是由物业管理公司来负责。

　　租金回报也比house和townhouse普遍要高很多，而且一般的公寓是离火车站，购物中心还有区内其他的设施会比较近。因此，相对也比较容易出租，空周期也相对较短。公寓因为它占有的土地不多，所以一般都没有达到需要交地税的地步。

　　缺点

　　公寓也有很多弊处的，比如说某些项目的物业管理费真的是非常高，这样直接会把你的租金回报拉低，私密性也比较低。我见过离谱的是可以跟隔壁阳台差不多可以握到手了。

　　一般公寓的空间也相对比较小，特别是早期盖的房子，基本上政府没有太多的规管。所以导致有一些很小的公寓，一房在30平，两房在50平不到的情况。可是在过去几年，政府已经出手去监管，所以现在我们看到新的楼盘呢已经不会存在这种小房型了。

　　在公寓里面室内空间几乎不能做什么改动，哪怕可以也需要物业管理公司的批准，公寓本身也没有很多的户外空间可以使用。

　　那其实公寓大的问题就是它的升值比较缓慢，甚至有一些公寓呢在过去十年都没怎么涨。

　　那说到公寓的持有成本上面，除了大部分情况没有地税以外，其他的费用好像市政费，水费，保险费用这些跟别墅一样都需要支付。只不过可能成本比house要稍微低一点点，可是它换来的就是一个物业管理费的成本。

　　Townhouse

　　联排别墅

　　后，我来介绍townhouse联排别墅。Townhouse是模仿house两层或以上的一个单位，那在澳洲也有很多叫villa的这种物业种类。这种你可以理解为单层的townhouse。传统来说以前的townhouse清一色是三房的构造，但是随着对townhouse需求还有它的普及性，现在已经越来越多2、3、4房。甚至我见过少量的5房townhouse，普遍的联排别墅也是属于StrataTitle。

　　所以严格来说土地部分是你们几户去分摊的，同时也有物业管理费用，并且也得遵守这个物业管理公司设的规定。一般这种联排因为它没有太多的设施，所以物业管理费也比较低。可是要注意一点，如果分摊的地，占比比较大，价格肯定也比较高，这个时候很有可能就需要交地税了。

　　我个人觉得townhouse的存在就好像是house和apartment之间的一个补缺。如果大家预算有限，不打算购买house但是又不想住公寓的，很有可能就会选择townhouse。不管是它的价格、未来的升值、租金的回报以及它的持有成本，townhouse好像都是在house和apartment中间，所以在这里我就不详细去说它的利与弊了。大家可以从刚才说到别墅和公寓的利与弊之间找到一个中间点。

　　那现在市面上有很多新的townhouse，质量方面也是参差不齐的，所以各位在选购的时候要特别小心了，而且我发现现在很多新的townhouse定价也特别高，几乎是跟house一个价格了。希望大家要记住，townhouse的涨幅绝对没有house那么好，所以大家还是要注意，千万不要盲目的出手。