引言

　　2021年7月份澳大利亚房地产价格仍在上涨，尽管因新冠疫情而进行的封锁给市场带来了挑战，但可供出售的房源量低以及买家需求量的持续强劲仍旧导致澳洲房地产的价格不断攀升。

　　本文将为大家详细分析当前澳大利亚以及各州的房产市场情况，从不同角度分析澳洲市场在新冠疫情的影响下仍然表现强劲的原因，并详细解析昆士兰州房产市场的未来趋势。

　　2021年澳大利亚房产市场整体情况

　　相比于2020年，本年度澳洲全国范围内的房产整体销售速大大提升。而在今年4月份，澳大利亚的房地产价格也飙升至过去32年里的高记录，当月价格上涨1.8%。

　　CoreLogic的全国房屋价值指数显示，2021年7月份当月澳大利亚的房价进一步上涨了1.6%，这使得今年前七个月的房价上涨达到14.1%；过去的十二个月的房价上涨达到16.1%。

　　迄今为止，2021年的总体房产价格已上涨15%，尽管增长速度逐渐放缓，但当前的澳洲住房市场依旧为卖方市场。从上周的各州房产清盘率数据可以看出，西澳大利亚和北领地的清盘率高达，此外，维多利亚州、新南威尔士州和南澳大利亚的清盘率也都取得了90%以上的优异成绩。昆士兰州则仅次于新南威尔士州，以1507套的私卖成交量位居榜单第二名。由此可见，澳大利亚的房地产市场表现依旧强劲。

　　推动澳大利亚住房市场整体向好的主要原因：

　　1.抵押贷款利率低

　　新数据表明，创纪录的低利率和大量政府购房刺激，促使澳大利亚房地产价格在2021年飙升。自2020年11月以来，澳大利亚储备银行一直将官方现金利率稳定在0.1%的历史低位，预计在2024年才会提高现金利率。买家能够以极低的抵押贷款利率获得住房贷款，

　　从而促进了市场上有限住房资源的激烈竞争，终推动整体澳大利亚房产价格上涨。

　　2.政府出台相应政策鼓励购买房产

　　政府的鼓励政策可以对房地产需求和价格产生巨当大的影响。只要税收抵免、减免和补贴政策实施到位，政府就可以通过这些方式刺激人们对房地产的需求。比如HomeBuilderGrant（建房补助）、FirstHomeBuyersGrant（首次购房者补贴）和印花税改革政策等，这些政策鼓励了大批首次置业者以及刚需购房者进入房产市场。

　　3.就业率增长以及个人收入补贴政策

　　据澳大利亚统计局数据显示，当前的就业市场不但已经回到疫情前的水平，甚至快速增长并超过疫情之前。在年失业率高的2020年，澳洲政府出台了JobKeeper、JobSeeker、JobMarker一系列扶助政策，帮助失业者或濒临失业者度过难关。此外，政府还制定了协约减租政策和个人减税政策，帮助人们在新冠疫情期间节省额外的开支。就业率的增长和政府出台的各项收入补贴政策不但给予了人们在疫情期间的基本生活保障，也增强了人们迈进房产市场的信心。

　　4.积累的购房需求

　　Realestate.com.au的经济学家AnneFlaherty表示，“2021年是我们所见过的不寻常的年份之一。由于国际边境关闭，人们存储的收入是新冠疫情之前的两倍，同时，在去年封锁期间地产市场停滞不前，但今年大批量买家重新涌入市场，因此，高需求推高了全国地产市场的价格。”

　　5.澳大利亚应对新冠疫情传播的积极态度

　　尽管目前澳大利还遭受着Delta变异病毒的影响，但相比于其他发达国家，澳大利亚在应对新冠疫情传播方面仍然表现优异。企业重新开业也增加了人们对经济的乐观情绪，因此，对新冠疫情的担忧也大大减少。这也是人们踊跃地进入澳洲房产市场的另一个重要因素。

　　澳洲各州和领地的住房市场表现：

　　据CoreLogic的五大首府城市指数显示，过去3个月澳大利亚在五个主要市场的住宅价格涨幅为5.35%，其中悉尼上涨6.85%，其次是布里斯班涨幅达6.16%。

　　新南威尔市州悉尼

　　虽然现阶段因新冠疫情而导致的封锁已使首府城市悉尼的房价上涨逐渐放缓，但悉尼和新州其他地区的房价在7月份依旧呈现上涨趋势。初步统计，整个新州区域，房产销量同比增长44.2%。悉尼7月份每周的房产销售量略微有所下降，但仍比一年前高出55.5%。

　　再来看看悉尼6月份的住宅价格情况，根据CoreLogic的数据，6月份悉尼住宅价格涨幅为2.6%，这种价格上涨相当于6月份悉尼住宅价值每天增加$1,266澳元。此外，在过去六个月中，悉尼的房价上涨了18.5%，即超过20万澳元。

　　维多利亚州墨尔本

　　新冠疫情封锁导致墨尔本7月份的房价增长放缓，涨幅为1.3%。尽管价格增长速度不到维多利亚地区价格的三分之一，但价格仍处于上涨趋势。

　　下图为墨尔本季度以及年度的房价走势图，从图中可以看到墨尔本房价目前处于历史新高，上一季度墨尔本整体房价上涨了4.6%，而在过去的一年里更是达到了10.4%的涨幅。所以整体看来，墨尔本的住房市场正在逐渐摆脱新冠疫情的影响并逐渐适应当前的封城环境，在新冠疫情城市封锁的情况下依旧呈向好趋势。

　　昆士兰州布里斯班

　　布里斯班和昆士兰其他地区的房地产价格在7月继续呈温和增长趋势。昆士兰地区的房价增长略高于首府布里斯班。与去年同期相比，迄今为止布里斯班的周销售额增长了49.4%，而昆州偏远地区的销售额增长了66.6%。

　　州际移民的涌入以及未来2032年的布里斯班奥运会对昆州的住房市场产生了积极影响。布里斯班房价仅在上个季度就上涨了6%，与去年相比上涨了15.9%。着眼未来，相信奥运会前的重大基础设施升级和相关就业增长以及交通系统的改善，会使得昆州的住房市场更加具有吸引力。

　　南澳大利亚阿德莱德

　　阿德莱德和南澳其他地区的住房价格在7月份继续上涨，但价格增长速度略微放缓。与去年同期的房产市场相比相比，迄今为止阿德莱德的周销售额增长了42.8%，而南澳其他地区的销售额则比去年同期增长了52.8%。

　　BR拍卖行董事BrettRoenfelt表示，房源短缺和可负担性是阿德莱德房产市场向好的主要原因。7月底，阿德莱德住房市场的挂牌房源数量比五年平均水平低34%左右，表明房源供应量严重短缺，这促使阿德莱德的房产市场正在经历前所未有的火爆。

　　堪培拉

　　虽然每月住房市场价格涨速减缓，但堪培拉的房地产价格在7月份仍持续上涨。自新冠疫情以来，堪培拉的独立屋房价上涨了30.9%，公寓以及联排房价上涨了9.4%，涨幅位于澳大利亚所有城市榜首。

　　从以下两张图表中可以看出，自2021年起至今，无论是独立屋还是联排或是公寓，首都堪培拉的住房租金都是位列全澳城市名。CoreLogic数据显示，过去12个月里堪培拉的房屋租金上涨8%，这使得投资者对租赁市场的需求量大大提升，再加上近期房源数量处于较低的形势，直接推动了堪培拉住宅房产价格的上涨。

　　Reference：

　　1.https://www.realestate.com.au/insights/rea-insights-property-market-outlook-august-2021/#NSW

　　2.https://www.domain.com.au/auction-results/canberra/

　　3.https://www.abs.gov.au/statistics/labour/employment-and-unemployment/labour-force-australia/latest-release

　　4.https://www.urban.com.au/guides/economic-guide-forecasting-property-prices-and-what-affects-property-in-2021-2022-and-beyond

　　5.https://www.abc.net.au/news/2021-08-02/house-prices-negative-gearing-capital-gains-tax-property-invest/100335326

　　6.https://managecasa.com/articles/australia-housing-market/

　　7.https://www.corelogic.com.au/sites/default/files/2021-08/210802_CoreLogic_HomeValueIndex_Aug21_FINAL.pdf

　　8.https://www.realestate.com.au/auction-results/

　　9.https://www.corelogic.com.au/news/what-2032-olympic-games-means-brisbanes-property-market

　　10.https://www.realestate.com.au/insights/rea-insights-property-market-outlook-july-2021/#state-breakdown

　　11.https://propertyupdate.com.au/property-predictions-for-2022-revealed/#melbourne-house-price-forecast

　　12.https://rea3.irmau.com/site/PDF/3616ac60-42ab-46cd-b337-86409cd4ceba/REAInsightsListingsReportAugust2021

　　13.https://www.allhomes.com.au/news/cbr-canberra-rents-reach-record-high-for-houses-still-the-most-expensive-city-in-the-nation-domain-report-1070566/