供给和需求是影响市场价格的两个重要因素。从开发的角度来看，对市场供需走向了解的越透彻，越能准确的判断项目价值并把控开发风险。因此，作为一位成熟的地产开发商，研究好房地产供需关系尤为重要。近期由于澳洲房地产价格的浮动，各大研究机构与媒体都在争相报道房产价格浮动背后的原因。其中有两面文章的分析角度较为，在此，我将以这两篇文章为出发点，与大家分享我的看法。

供应短缺影响房价上涨

在The real reason house prices keep rising 房价持续上涨的真正原因，这篇文章以悉尼的房地产开发市场为背景讨论了影响房屋供应的几个主要因素，其中包括：政府在审批规划时的繁文缛节导致地产开发项目的周期缓慢，从而造成房地产供给市场出现缺口，除此之外，邻避压力、原材料短缺等因素也影响了房屋的供应。再加上目前政府推出的税收激励和低利率政策，导致房地产价格正在高速上涨。

政府审批效率限制市场供应

目前，房地产市场的供需关系之所以无法契合，主要原因在于房产供给的不稳定性，尽管开发商实际拥有许多土地，但由于政府繁杂且冗长的审批过程，导致项目开发周期难以被掌握。未知的开发周期会增加开发成本以及项目风险，从而导致市场上的房屋供应减少。

以悉尼的房产市场为例，新南威尔士州政府及地方政府初次审批开发商规划许可申请的时长一般为六到十二个月之间，再加上反复性的修改阶段，这一过程往往会延长至两到三年之久。

OneWinton

11套精品联排别墅开发项目

政府的审批效率严重影响到了城市规划的实现速度，政府虽然自己也意识到这一点并想要做出调整与改变，但新的政策从制定到落实将会是一个漫长的过程。由于长时间积攒的开发与规划延迟，目前房地产市场的供给已经出现缺口，这就是澳大利亚房产价格不断被推高的原因。

邻避效应(NIMBY)影响房屋建造

开发商在开发与建造房地产项目时经常会遇到的另一大阻力为“邻避效应”（NIMBY），通俗的解释为“不要在我家后院建造”，指居民反对在自家附近兴建具有一定不利影响的项目或进行风险性活动。一些居民从自身居住环境的私密性和舒适性考量，他们会抵制自家附近的高密度建筑开发，因为这样同时也可以减少他们在交通与噪音方面的压力。

澳大利亚作为一个民主国家，政府必须赋予个人权利。因此，地产项目开发周边的居民有权力写信给市政厅提出对项目建造的反对意见。而居民的反对意见也会由市政厅告知开发商，同时提出政府对建造计划的修改意见。不过政府审批的不确定性在于，即使开发商针对反对意见进行了方案修改，依旧会有无法获得建筑许可证的概率。当一个开发提案收到五个及以上的社区反对意见时，市政厅通常会因为来自社区的压力而直接拒绝开发申请。那么此时，开发商如果想要继续坚持开发申请，项目将需要进入VCAT（维多利亚民事和行政法庭）进行裁决。

QueensAvenue

17套精品联排别墅开发项?

作为一名从业15年的房地产开发商，我们积累了大量应对政府审批流程的经验。以我们地产开发团队的Doncaster的开发项目为例。从项目初的概念设立阶段开始，开发团队就从土地功能分区的角度进行设计，结合了该地区政府可能接受的建造规格，将面积达2300平方米的地块能够实现的开发方案进行逐一筛选。但即便是经过如此周到的考量，也无法完全保证规划申请的万无一失。

这个项目从设计到获取批文的过程可谓是一波三折，因为批文申请过程中恰巧遇到了上文提到的情况—开发申请收到了5个以上来自社区居民的反对意见，因此市政厅拒绝了批文申请。但是根据多年的开发经验来看，这个项目是可以通过VCAT成功申诉，绕过市政厅直接拿到批文。后事实证明，我们的判断是正确的，在经过整个团队的一致努力后，我们的开发方案成功通过VCAT拿到了规划申请批文。这同时也反映了，在开发项目时，每一步都存在风险，所以专业的风险管理与精准的行业判断是保证项目成功的关键。

未来城市规划方向——卫星城。

其实邻避效应不仅仅是居民的关注点，作为开发商的我们也会着眼于建筑密度的问题。实际上正确的开发模式并不应该是无序的由城市中心向外四处扩展低密度、功能单一、依赖汽车的社区，而是选择合适的地点建设“卫星城”。也许疫情已经改变了某些人的生活习惯，也许人们现在会偏向住在更远却更加舒适的地方，但考虑到对基础设施的需求，政府必须建造更多的道路、学校以及医院来支持低密度的住宅区。各项研究数据表明，卫星城的城市规划效率远远高于以往的主城区规划效率。

TheElgar

10套精品联排别墅开发项?

在墨尔本，除了Geelong卫星城以外，还需要其他卫星城例如BoxHill。BoxHill是目前墨尔本的第二大卫星城，同时也是我们TheElgar大户型精品联排别墅项?的所在地。本项目初的设计理念就是代表了BoxHill独树一帜和追求精致的生活态度。虽然受疫情给本项目施工团队带来了诸多困难，但是我们克服了重重险阻，大化的保持了原定施工进度，预计在今年年末完成全部建筑施工周期。这次疫情虽然给项目开发带来了很多阻力，但是也改变了很多人的生活观念，随着人口的不断增长，未来卫星城区的建筑密度和人口密度也会有所增加，在单层住宅的基础上也许会有更多的三至四层楼的开发项目。

建筑材料的供应链价格浮动

除此之外，能够影响房地产市场供应的另一大因素是建筑材料的供应链。建筑材料的价格调整和供应问题对开发商是极具挑战的事情，一旦发生供应短缺的问题就会导致竣工的延误。而建筑材料的价格经常会因为各种原因而受到波动，例如自然灾害、国际贸易关系、政府出台新的政策等等。这也是为什么开发团队在签订建筑材料合同时，需要格外谨慎。

需求增加推动房价上浮

在探讨房地产市场需求方面有一篇有趣文章Singlewomenstormthehousingmarket单身女性冲击房地产市场。此文中提到了房产需求市场如今以不容小觑的一股力量——单身女性。而这也是房产开发商们可以着眼的客户群体。

根据LoanMarket的数据，在过去12个月里，首次购房的单身女性申请住房贷款的比例从15.7%上升至22%，而澳大利亚也是单身女性购房比例增长快的国家之一。

不断上涨的房价一定程度上降低了人们的安全感，拥有属于自己的房子对单身女性来说会给予她们经济上的保障。

TheManning

22套精品联排别墅开发项目

不过，对单身女性而言，在能够拥有自己的房产的道路上也会遭遇各种障碍，比如她们获批贷款的难度。根据数据显示女性首次购房者的贷款额比其他首次购房者的平均贷款额低约20%。虽然银行不能具有明显的歧视，但在评估借款人的还款能力时，银行或多或少会怀疑单身女性的收入和不稳定性。

作为单身女性而言，因为没有伴侣一同申请贷款，作为独立借款人申请贷款的风险指数很大。但是目前因为疫情后为了刺激经济，政府出台了多项激励措施（如低利率和减免税政策）让单身女性拥有了更多独立置房的能力和可能性。

结合上述的各项因素，目前澳大利亚的房地产市场处于一个供应短缺但是需求上涨的阶段，所以我预测澳大利亚的房价将会在未来一到两年内处于持续上涨的趋势。

来源：澳洲金融圈