回望我们国内的投资市场，过去20年来，中国的中产阶级财富增长的核心因素是什么？毫无疑问答案是房产，中国绝大多数家庭财富的累积，大部分和一个因素有关，就是房地产。人口和经济的快速增长以及城镇化，再加上08年和14年为了保出口而跟随美国货币刺激政策，使得房价在过去十多年里飞速上升，投资地产的人积累大量财富。可以说每一轮中国房地产的大涨，除了中国经济本身的快速增长以外，都和的货币政策刺激有关系。

 

不过随着国内地产各项地产新政，人口增速减缓，“房住不炒”慢慢深入人心，至少国内房价走势已经稳定，大涨的可能性很低，未来人们购房的思路也正在转变。

 

那么未来投资应该选择什么赛道？

 

2021年的资本圈，可以说开局就很梦幻，在的货币政策刺激下，股票、黄金、大宗商品全线大涨，房价也开启新一轮的上涨。美元、欧元的热钱多了，必然流向各地。房产凭借其价值稳定，不断升值的原因，成为了投资首选。

 

国内房产or国外房产？

 

1950年代，现代金融理论教父级人物HarryMarkowitz提出ModernPortfolioTheory，他发现了一个“免费午餐”：如果相关性不高的资产放在一起作为投资组合，那么可以实现在不影响投资收益的前提下降低投资的风险。

 

相关性不高什么意思呢？就比如你同时持有中国房产及海外房产，单个来看它们会因国家政策上下波动，但是这两个标的物不会同一时间波动，也就降低了同段时间的风险。

 

目前，国内目前的房价已无大涨可能，而海外房产凭借较高的租金收益率和稳定的价值增长，成为多元化资产配置的首选。同时，在未来“黑天鹅”频发的经济运行环境下，这也是保证稳定投资回报的必要选择。放眼当下甚至到未来几年内，随着人民币购买力的提升，海外房产必然一个绝佳的投资点。

 

据相关网站统计，2021年高净值人群(一般指资产净值在600万元人民币/100万美元资产以上的个人)对财富持续增长的需求依然强烈，“保证财富安全”与“创造更多财富”成为中国高净值人群重要的两个财富目标，高净值人群更趋向于增加海外资产配置，以此来保证财富安全以及创造更多财富。而在海外投资中，房产投资以其价值稳定、不断升值的巨大潜力，成为投资者的首选。

 

 

图丨高净值人群各类投资趋势报告

 

澳洲成为海外房产投资热门国家

 

回顾过去半年，海外房产投资又以澳洲房产为主要标的物，近六个月以来，澳洲房价涨幅已经飙升到第四，专家预测未来会持续上涨，有望成为。

 

 

图丨过去六个月房价涨幅

 

那为何澳洲房产会受到投资者的青睐呢？

 

未来澳洲房产走势又如何？是不是就是我们海外资产配置的佳标的呢？

 

首先让我们来看看澳洲房产市场目前的火热吧。

 

1、澳洲房价疯增长

 

截止至6月17日，澳洲各州房价在过去三个月内平均上涨了6.61%，是澳洲近十年来涨幅大的一次了。为突出的便是悉尼，布里斯班以及墨尔本了，房价在未来很长一段时间内依旧会保持持续上涨。也就是说未来澳洲房价还有很大的上涨空间。

 

 

图丨澳洲过去3个月房价走势

 

2、澳洲购房需求指数持续攀升

 

根据澳洲大房产交易网站REA数据，澳洲整体购房需求指数从2020年初的“85”到2020年底圣诞假期达到“123”。全年来看，2020年购房需求指数大部分时间都高于100这个长期平均值的，这就意味着人们对购房的需求比以往都要高涨。隔离结束后长达8个月时间，一直保持在少120指数以上，甚至有接近突破180指数的月份。居高不下的需求，必然会导致房价大幅上涨，且未来会持续上涨。

 

 

图丨2020澳洲整体购房需求指数

 

3、二手房屋拍卖市场的火爆

 

2021年刚开始的3个月，墨尔本二手房拍卖市场一路高歌猛进。复活节小长假前的拍卖达1593场，清盘率81%，一举打破维州近3年的拍卖纪录！5月22日共1345场拍卖，清盘率83%！

 

二手房市场的拍卖记录在过去的几个月里，一次又一次不断被刷新，而这一切就源于房产市场的过于火热，导致新建房屋供不应求，投资者便将目光投向二手房市场。

 

 

图丨澳洲各州5月份拍卖清盘率

 

缘何澳洲房产市场如此火热？我们来解析一下：

 

其实也很简单，无论是从环境稳定性、政府刺激性政策，还是银行货币政策，澳洲房产都有太多的优势。

 

1.澳洲--上安全国家

 

澳洲被认为上房产投资环境稳定安全的国家之一。在scientists期刊里的灾难爆发时上安全的国家排名里，澳洲就是排在位的，而且在新公布的2020年佳国度榜单里，澳洲也是排第五的。而且澳洲是发达国家中，一个疫情后GDP依旧增长的国家，已经是连续22年保持GDP增长了。这种稳定的环境，吸引了众多投资者的目光。

 

 

图丨灾难爆发时上安全国家排名图

 

2.政府的房产政策支持加剧房价上涨

 

在政府补贴政策方面，澳洲联邦政府及各州推出Home-Builder建房补贴，维州推出新房印花税减免政策。这就导致了置业的门槛变低，置业者的置业压力大大减轻，也就有更多人有了置业欲望了，需求增加未来势必会导致房价进一步上涨。

 

 

图丨澳洲置业补贴相关新闻

 

3.金融政策刺激房产市场

 

而利率方面，过去三年平均住房贷款利率，到现在几乎减少一半，从2018年底的4.1％降至目前的约2.1％。且澳联储表示，现金利率目标将维持在创记录低的0.1%三年不变。

 

另外，澳央行还宣布加印3000亿澳元，此波放水，很大程度上将进一步刺激房产市场。货币的增发以及利率的创纪录新低，也就导致民众对货币购买力的担忧加大，从而想通过投资来保住资产价值，那么无疑，房产便是好的途径了。也就对房产市场造成巨大刺激了。

 

 

图丨历史新低利率0.1%将维持3年

 

4.储蓄率的提高，爆发报复性消费

 

那么如此低的借贷成本以及大规模的现金补贴，让居民手中的储蓄增多消费能力加强，但是需求仍然被压抑着。那么消费欲望要如何解决呢。答案依旧是房产。

 

长期的封城和国际旅行无法出行，使得很多人的开支反而在2020年下降。直接的结果就是居民储蓄率从原本5%左右，一路上升至20%左右。这些额外的储蓄，再加上低利率的顾虑，终都将会变成本地消费和投资支出，这其中本地大的消费和支出方向就是房地产市场！大量投资者投入房产市场，也是房价上涨的原因之一。

 

 

图丨澳洲家庭储蓄率，来源ABS

 

5.房屋供应量创新低，需求却不断增长

 

在澳洲购房需求如此旺盛的情况下，我们来看看目前的楼市供应商又是怎么个情况呢？

 

因为新冠疫情影响，澳洲房地产行业开工受阻，房屋供应量达到近年来的低点。随着需求的不断增加，房屋市场出现供给紧缺的情况。需求端的不断增加，供应端却不断减少，导致房价急速上涨。

 

 

图丨澳洲新建房屋数量走势

 

是否该趁机入手呢？

 

那么现在这种供不应求的火热局面，肯定会有人担心高位接盘，或在犹豫是否应该趁机入手？下面带大家看一组数据：

 

目前的房市恢复更大程度上是在给“失去的2020年”找补。因为据数据显示，近一个季度提交的贷款申请中，有22％是首次购房者，是历史平均水平的两倍左右；联邦银行CBA也表示：首次购房者的数量达到了2009年以来过去12年的高水平。首次置业者占比较大说明刚性需求旺盛，楼盘远远未达到泡沫阶段。

 

一般来说，当有过多的投资客进入市场，采用更高的杠杆买房时，才是更需要警惕房产泡沫的时候。澳洲央行提醒了未来房价可能持续上升，同时一再强调家庭财务健康水平和银行放贷对象大多属于借贷者。因此无需担心进入泡沫阶段.

 

 

图丨联邦银行CBA数据统计首次购房者

 

三大行对澳洲房价未来预测

 

除此之外，另外的一组数据来自三大行对澳洲房价的未来预测。

 

根据ANZ、NAB、Westpac三大机构关于澳洲房价走势分析，未来几年内，澳洲房价依旧是不断上升趋势。

 

根据澳新银行ANZ的预测，经历了2018年一波下跌后，其它年份基本都是上涨。预测2021年全澳房价将处于上涨阶段，各个首府城市房价均有所上升，平均上涨超过8%，2022年也将实现强劲增长趋势，涨幅也几乎是近五年来大的。也就是说，今年是适合置业的时机。

 

 

图丨ANZ预测2021年房价趋势

 

澳洲国民银行NAB关于2022年的保守预测，同样也是所有首府城市的普涨，涨幅均超过5%！2021年将是房价增长强劲的一年，布里斯班到2022年房价预计上涨7.4%，墨尔本到2022年房价预计上涨5.4%。

 

 

图丨NAB预测2021-2022澳洲各首府城市房价走势

 

西太银行Westpac经济分析团队预测，2021年6月至2023年年中，澳大利亚房价将“飙升”15%，各大首府城市都有超10%的涨幅趋势，其中涨幅大的将是：布里斯班（Brisbane）预计增长20%！

 

 

图丨Westpac预测2022-2023房价走势

 

以上三大银行对澳洲房价趋势预测都是上涨，对未来房市都保持积极态度，同时结合澳洲各方面有利于置业的政策，当下便是入市的好时机。

 

置业首选-宜居之都墨尔本、阳光之城布里斯班

 

那么在形势大好的澳洲房产市场，乃至精准到具体区域，有没有比较好的置业选择呢？

 

有的！接下啦小编便为大家着重介绍一下两个澳大利亚首府城市，墨尔本以及布里斯班。

 

根据Domain的数据，今年季度，墨尔本的房价现状：季度涨幅4.8%，年度涨幅7.3%这是有史以来高的，比2017年房价巅峰期还高！增值空间巨大，投资潜力无限。

 

而布里斯班的房价现状：今年季度的涨幅是1.7%，连续第7个季度保持上涨，年度涨幅是6.2%。同样未来增值涨幅空间巨大，投资正当时。

 

 

图丨DomainHousePriceReport

 

宜居榜首城市——墨尔本

 

作为澳洲“文化之都”，墨尔本连续七年蝉联“宜居城市”冠军，城市绿化率达40%以上。年经济增速4.3%，远超悉尼3.1%，位居全澳，成为经济发展迅猛的城市。人口增速达2.5%，预计到2030年将超过悉尼成为全澳大城市。

 

凭借优越的宜居环境、雄厚的经济基础、强劲的人口红利，墨尔本已成为500强企业南半球集中地，投资居住首选城市。

 

 

FORECASTPOPULATION2050年人口预测

 

澳洲阳光度假之城——布里斯班

 

澳洲城市中，布里斯班晴天天数多，达260天/年，被称为澳洲“阳光之城”。阳光海岸、黄金海岸年游客量高达103万人以上，旅游业已成为布里斯班支柱产业。因宜人的气候、优异的发展前景、住房的可负担性，成为受澳洲国内洲际移民欢迎的首都城市。

 

布里斯班成为2032奥运会首选城市，举办奥运会将会吸引更多的人来此旅游定居，带动各个行业的经济发展，同时促进房价的持续上涨。

 

 

布里斯班成为2032奥运会首选城市

 

 

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来源：澳洲好房

 

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