2025年8月，Ray White年度房价榜单出炉：在绝对金额涨幅维度，悉尼阔别一年后重新挤进全国前十，而珀斯则继续以“半壁江山”的姿态把持榜单——全国涨幅额至高的10个城区里，5个位于西澳首府。

一、珀斯：涨幅额冠军“减速”，但资源红利仍在

Cottesloe–Claremont统计区（覆盖Peppermint Grove、Dalkeith、Mosman Park等老牌富人区）以27.5万澳元的独栋屋中位价年度增量，连续第二年拿下全国，中位价升至279万澳元。尽管27.5万澳元较2024年的33.1万澳元有所回落，却仍遥遥领先其他城区。

促成高增量的老三样未变：

挂牌量持续偏低——待售房源比五年均值低约30%；

资源行业现金流充沛——铁矿价格高位徘徊，本地高薪买家撑场；

州际净移民继续净流入——2024/25财年西澳人口增速全国第二，仅次昆州。

不过，瑞怀首席经济学家Nerida Conisbee提醒，珀斯整体涨幅已由2023年的约25%放缓至2025年的10–11%，“加速度”明显回落；“当独栋屋中位价普遍突破200万澳元后，可负担性开始反向抑制需求。”

二、悉尼：降息点燃“顶豪行情”，Manly与东区北部领跑

2024年缺席全国前十的悉尼，今年凭借两大豪宅板块强势回归：

Manly片区独栋屋中位价上涨17.6万澳元，达到387万澳元；

东区北部片区（Double Bay、Bellevue Hill、Vaucluse、Bondi Beach、Paddington、Bronte等）上涨15.8万澳元，中位价升至412万澳元。

Conisbee指出，2025年5月与8月的两次降息显著改善高净值人群融资意愿，“此前观望的升级换房族与海外买家重新进场，核心豪宅区成为站。”她预计，2026年榜单将出现更多悉尼传统顶豪区，如Palm Beach、Woollahra或Rose Bay，“溢出效应”会把热度传导到价格稍低的“次级豪宅区”。

三、墨尔本：经济阴霾未散，顶豪区继续缺席

与悉尼形成对比的是，墨尔本豪宅区今年依旧无缘前十。Conisbee认为原因有三：

维州经济放缓，本地高薪职位增长乏力；

州税政策（包括额外印花税与土地税) 抑制投资需求；

整体市场情绪偏弱——拍卖清出率长期低于60%。

“除非出现明显政策转向，否则2026年墨尔本顶豪区仍难上榜。”

四、全国视角：涨幅“减速”，但顶豪与平价两极分化

若按“百分比”重新排序， Fremantle以12.3%的年增幅跃居全国，但其基数较低，绝对金额仅上涨约13万澳元。

整体来看，2025年TOP10城区的绝对金额涨幅多集中在15.5–18万澳元区间，显著低于2024年20–33万澳元的“高基数段”。Conisbee总结道：

西澳、南澳、昆州过去三年持续领涨，基数抬升后自然减速；

悉尼呈现“中间弱、两端强”——顶豪区与部分可负担外西南区活跃，传统中段（200–400万澳元) 仍受高利率与信贷限制拖累；

全国房价增速正从“脉冲式反弹”回归“温和增长”，但核心豪宅区因性仍能在降息周期率先发力。

降息潮下，资金重新瞄准“核心资产”。珀斯凭借资源红利继续霸榜，但增速已现疲态；悉尼顶豪区则在富裕买家回流中率先“复活”。展望2026年，如果利率继续下行，悉尼、布里斯班甚至阿德莱德的城区有望接力登场，而墨尔本要想重返榜单，还需先跨过经济信心与政策壁垒的双重门槛。