在过去四年中，首付比例较低的购房者占比有所下降，这在利率上升和房地产市场进入下行周期期间，为家庭提供了一定的缓冲。

通常，低于20%的首付款需要购买贷款人抵押贷款保险（LMI），或者依赖政府担保以豁免LMI——而根据工党新公布的新政策，这类担保的适用范围将扩大至更多首次置业者。

专家表示，这项要求可帮助首次购房者避免在失业、房价下跌时不得不以低于贷款余额的价格出售住房，从而陷入“负资产”困境。

然而，在房价高企的时代，攒够20%首付已成为一道难以跨越的门槛，经济学家对于其他保护措施持开放态度，例如评估借款人即便在利率上升的情况下，是否仍有能力还款。

根据澳大利亚审慎监管局APRA的数据，2023年12月季度，向自住业主发放的新贷款中，有30.9%的贷款来自首付不超过20%的借款人。

而在2020年12月季度，这一比例曾达到45.7%的近期峰值，当时利率处于超低水平，投资者相对沉寂。

Canstar 数据洞察总监Sally Tindall表示，银行和监管机构普遍认为，首付至少20%的贷款风险较低，尽管部分群体（如医疗专业人士）可获得豁免。

她表示：“这意味着即使遇到经济困难，比如失业或因生育请假，你的贷款也有足够的资本可依托。如果房价下跌，你也不会迅速陷入负资产状态。”她指出，尽管如此，银行强制收回房产的情况依然罕见。

在2008年金融危机前，一些银行曾接受低至5%甚至更低的首付，但在金融危机及随后的皇家金融服务委员会调查后，贷款标准普遍收紧。

Tindall说：“这一政策体系至今仍为我们提供了良好保护。”

自低首付贷款占比高点以来，澳大利亚经历了长时间的封锁期以及13次连续加息。“这些贷款规则确保许多借款人能够在加息后依然维持每月还款。”

Corinna 经济咨询公司首席顾问Saul Eslake表示，传统上首付款是借款人和银行防范负资产风险的重要保障，也体现出借款人的还款能力与财务自律。

他回忆道，1990年代中期至2000年代初，金融市场竞争激烈，导致贷款标准松动。

“当时甚至出现了超过贷款额度、零首付的情况。考虑到这些现象在美国次贷危机中的后果，澳洲银行即使不受APRA推动，也会意识到‘这并不是个好主意’。”

不过，Eslake也指出，除非有富裕父母或六位数收入，要攒够20%首付依然非常困难。

“我认为，缩小首付差距的好方式，是停止一切会推高房价的政策。”

AMP首席经济学家 Shane Oliver 表示，澳洲房地产价格出现5%的调整并不罕见，但20%的下跌较为少见，因此标准首付可降低负资产风险。

“从公平角度看，降低首次购房者的首付门槛是合理的。”他说，“（政府）方案有助于解决首付难题，但它并不能解决根本问题——房价过高，而问题的根源在于供需失衡。”

澳大利亚住房与城市研究所（AHURI）总经理Michael Fotheringham指出，20%首付的要求起源于一个房价收入比完全不同的时代。

如今还有其他贷款保护机制，例如银行必须评估借款人在利率上升3%的情境下是否仍具还款能力。他表示：“因此，是否仍应坚持20%首付门槛，是个值得探讨的问题。”

“有效的方案，是让市场上有更多价格可负担的住房供应，这样人们就能以合理价格进入市场。”

与此同时，联盟党承诺，若当选将允许部分首次购房者在头五年内将房贷利息支出从应税收入中扣除，这项政策每年可为借款人节省多达1.2万澳元税负。

尽管各大银行尚未对该政策发表评论，一些房贷经纪人仍不确定此举是否能提高购房者的贷款额度。

数字贷款平台 Finspo 的首席执行官Angus Gilfillan表示，尽管该政策可能使符合条件的借款人在贷款前五年有更多可支配收入，但银行是否据此提高放贷额度仍是未知数，而且监管机构APRA可能不会允许。

“理论上，这应当能提高借款能力，至少在五年内是如此。但银行的疑问是——第六年怎么办？”他说。

Home Loan Experts 的创始人Otto Dargan表示，银行必须评估借款人是否具备全期（如30年）偿还能力。

“当贷款经纪人评估借款能力时，法律要求他们必须确认该借款人在30年内有能力偿还。”他说，“那么问题是，银行会不会与APRA合作，调整贷款评估标准？”

参考资料：Domain