澳洲被认为会变得便宜结果却暴涨的房产类型
租金自疫情开始后就一直上涨,那时候澳大利亚关闭了国际航班,很多内城公寓都空置了。
Domain 的数据显示,首府城市公寓的租金中位价在6月季度达到了每周630澳元,比2020年3月的450澳元上涨了40%。
悉尼上涨了38.5%,中位价达到了每周720澳元,墨尔本上涨了27.9%,达到了550澳元。珀斯达到了550澳元每周,上涨了71.9%,布里斯班上涨了53.8%,达到了600澳元。
新南威尔士的房地产专家Hal Pawson教授称这令人无法抵抗的上涨是“名副其实的风暴”。有一部分原因是, 疫情期间,居家工作,让人们更倾向于买小房子,合住的人开始组建独立家庭,人少但是有更多空间。
AMP的经济学家Diana Mousina说,在疫情之前,澳洲的家庭规模长期都保持在平均2.8人,但是疫情后就下降到了2.55人,2022年8月达到了历史至低,2.48人。
她说:“即使是很小的改变,也会对购房和租房的供应产生很大的影响” 。
根据RBA 的首席经济学家Sarah Hunter的说法,如果平均家庭规模涨回2.8人,就意味着“我们需要减少120万套房子” 。
CoreLogic 的研究主管Tim Lawless认为,家庭分解,海外航班复飞,海外移民创新高,会对租房市场产生极大压力。
“国家90%的签证都是临时的,所以住宅需求直接表现在租房需求上,” 他说。
Pawson 补充道,更高的房贷利率极大的降低了首套房买家的借款能力,但是没有降低房价, “从而让一些中高收入人群延长租房的时间”。
重要的是住房短缺,一个新冠之前就已经存在但是在疫情期间更严重的问题,主要原因是建房费用的快速上涨,人工和材料的限制。
移民所需的住房和提供的住房之间经常有缺口,Mousina 说,住房的供应不能及时而且充足的满足需求。
现在,房租中位价持续走高,租房的人需要支付超过30%的收入在房租上,这让低收入的家庭有很大的租房压力。
CoreLogic 的数据表明,悉尼的房租占收入比例上涨较多,从疫情开始时候的26.6%上涨到了2024年6月季度的32.7%。
不过对租客来说,还是有一些好消息的。
Pawson说:“阿尔巴尼斯政府承诺两次上调联邦租房补贴,第二次很快就会生效。这对一些有资格的低收入租房者提供有限的救助。”
而且Mousina 预测2024年的人口增长比较柔和,因为政府已经致力减少海外留学生的数量。
此外,Lawless 说一系列因素也会帮助租金上涨正常化。
他说:“首先,租金可负担性限制意味着,租房者支付的房租的弹性不大,支付收入的30%已经是他们的极限了,如果再高对他们来说就很难了”。
他说家庭重组也更多了,多代家庭和合租家庭越来越多,这会帮助分摊租房费用。
还会有供给反应-还没有但是很快会有。
“从现在起一年后我们将会看到供应不足得到减轻,我们会有更多的住宅供应”。Lawless 说:“这会从两个方面起帮助,首先,可以满足购房人士的需求。第二,额外的供应也会更多的增加租赁的住宅,缓解租房需求”。
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