澳大利亚自建出租房产市场展望
牛津经济研究院澳大利亚分院的分析指出，由于借款成本的上升以及对外资项目税收政策的不确定性，2024财年自建出租项目的建设数量出现了19%的下降。然而，如果利率下降、建筑成本回归正常，并且税收政策得到明确，预计从2026年开始，这一新兴行业将迎来新的增长高峰。
经济学家迈克尔·戴尔预测，新建出租房将在本世纪末成为高密度建筑增长的一个重要部分，占公寓开户量的近20%。他强调，建房出租是实现住房协议目标的一个关键环节。
尽管联邦政府设定了未来五年新建120万套住房的目标，但由于建筑成本的增加，大型开发项目，特别是公寓开发，正面临可行性的挑战。在美国和欧洲已经较为成熟的建后出租住房模式，在澳大利亚仍处于发展初期。这类项目通常涉及开发高密度公寓楼，专门用于出租，由单个或小型机构房东俱乐部或基金拥有，外国投资者在其中扮演了重要角色。
2024年，新出租公寓的开工数量降至5290套，较前一年下降了近1000套。预计到2027年，开工数量将显著增加，超过8000套，主要由维州引领，得益于那里相对便宜的合适地块。
澳大利亚对托管投资信托征收的30%预扣税是增加外国投资的一个障碍。政府已承诺将该税率减半，以与其他形式的外资商业地产的税率保持一致。然而，仍在审议中的立法草案提出了减税的资格条件，包括要求建后出租项目中10%的住宅作为可负担租赁提供。
戴尔先生在其报告中指出，潜在的外国投资者正在寻求进一步的明确性，这使得开发商更难获得资金并为其项目融资。围绕减税措施的不确定性构成了市场的潜在下行风险。
然而，澳大利亚住房市场的变化性质为该行业提供了积极前景。房屋自有率已经连续几十年下降，2021年人口普查显示，在全国980万户家庭中，有抵押贷款或无抵押贷款的家庭比例为68.1%，低于2001年的71.5%。与此同时，租房家庭的比例为31.9%，预计在未来15年将继续逐渐上升，到2039年12月达到34.4%，这将代表约440万租房家庭。
综上所述，尽管目前面临一些挑战，但澳大利亚自建出租房产市场有望在未来几年实现增长，特别是在政策环境改善和市场需求增长的双重推动下。
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