01、市场整体资讯

过去几年，澳大利亚房地产涨幅惊人。尽管利率大幅上涨，但房价仍不断刷新记录。如今，房屋可负担性正在恶化，根据PropTrack的房屋和租金可负担性报告显示，目前澳洲房屋的可负担性处于创纪录的糟糕水平。

澳大利亚市场的特点是住房供应不足，未来随着人口增长速度超过新建房屋，这一问题将进一步恶化。供应不足是近年来房价强劲增长的主要驱动因素，使房东能够抵御澳洲这段高利率时期。

2024年3月，澳洲住宅的中位价格达到了有史以来的高水平，无论是城市还是周边地区，房价都创下了新高。

墨尔本市中心公寓的中位价格为91.5万澳元，较12个月前上涨了15%，以及较2020年3月的疫情前上涨了20%。墨尔本郊区公寓在过去12个月中价格增长了3.0%，达到了61.2万澳元，较2020年3月疫情前增长了3.5%。

而在维多利亚州的地区市场中，今年三月，住宅的中位价格为60.5万澳元，较去年同期下降了12%，但较2020年三月上涨了4.5%。单位公寓的中位价格为42.4万澳元，较去年同期下降了0.6%，但较2020年三月上涨了30.7%。

未来几年，持续的人口增长和新住宅开发速度的放缓预计将加剧住房供应不足。

根据澳大利亚统计局的数据可知，截至2023年6月，澳大利亚的人口增加了65.98万人，远远超过了疫情前10年的年均36.4万人。这是二十多年来人口增长速度，打破了澳大利亚历史上人口增长记录。

在短期内，这种人口增长激增将对租赁市场施加压力。新移民来澳大利亚时更倾向于租房，根据澳大利亚统计局的数据显示，截至2021年前五年到达澳大利亚的移民中，61%选择租房。

澳大利亚大部分城市和其郊区的空置率已接近或创下历史新低。与2020年3月相比，2024年3月澳大利亚的出租房空置比例减少了55%，全国平均空置率仅为1.1%。在墨尔本大都市区，空置率为1.2%，在维多利亚州地区，仅有1.2%的租赁房屋处于空置状态。

低空置率使租房市场更具挑战性，预计将有更多的人从租赁转向购买房产。然而，尽管住房需求有所增长，但市场房源供应不足的问题依然难以解决。

维多利亚州的人口在2023财年增加了18.48万人，是全澳大利亚各州平均增长的。根据平均家庭2.5人的规模可推算出，维多利亚州需要额外建造73,924套住房。

然而，在同一时期，维多利亚州的住房开工数仅为54,648套，相当于即将迎来19,276套住房的短缺。此外，考虑到维多利亚州目前的住房批准数量处于十年来的低位，住房与人口之间的失衡预计将进一步加剧。

02、调查·报告

- 房产大小和土地面积对购房者的重要性调查 - 

根据调查显示，76%的购房者表示房产的大小对他们非常重要。同时，约73%的购房者表示土地面积也是购房的重要考量因素。对于购买预算在90万澳元或更高的自住买家来说，建筑面积更加重要，而投资买家则更关心土地面积。

- 维多利亚州期望的土地面积调查 -

调查结果显示，维多利亚州的购房者理想的土地面积与其他城市基本保持一致，大多数购房者希望土地面积在300-600平方米之间。

- 购房者对房产特点的关注调查 -

购房者不仅仅关注房屋与土地，还关注以下特点：

安全和保护（65%）

- 希望社区和房产能提供安全与保护；

空调（58%）

- 希望房产内配备空调设备；

自然光线（49%）

- 希望房产拥有充足的自然光；

干净的公共空间（46%）

- 希望周边社区的公共空间保持干净整洁；

车库（56%）- 希望房产拥有车库；

暖气设施（45%）- 希望房产内配备供暖设备；

卧室数量（56%）- 对房产的卧室数量有要求；

浴室数量（45%）- 对房产的浴室数量有要求；

安静和宁静（50%）- 希望周边社区相对安静；

储物空间（43%）- 希望房产提供足够的储物空间。

- 可持续性的调查 - 

调查显示，38%的购房者表示可持续性变得更加重要，而40%的购房者对节能设备更加重视。购房者越来越关注房产的可持续性和环保特点，这反映了购房者对环境保护和可持续发展的日益重视。

03、2024第二季度·中位价变动幅度

维多利亚州（合计）

公寓：上涨28.4%

独立屋&联排别墅：上涨0.3%

土地：下降1.3%

维多利亚州内环地区（Victoria - Inner Ring）

公寓：上涨56.1%

独立屋&联排别墅：上涨75.0%

土地：无变化

维多利亚州中环地区（Victoria - Middle Ring）

公寓：上涨23.3%

独立屋&联排别墅：上涨1.7%

土地：无变化

维多利亚州城镇地区（Victoria - Regional Areas）

公寓：下降7.5%

独立屋&联排别墅：下降2.2%

土地：上涨7.1%