近年来，随着房地产市场的繁荣，贷款成为许多人实现购房梦想的必经之路。然而，在贷款过程中，许多人常常遇到各种问题和疑惑。

为了帮助大家了解贷款相关的常见问题，JINDING开设了贷款小课堂问答环节，解析贷款利率变化、还款结构、贷款解除流程等方面的疑惑，希望给您带来帮助和启示。

Q&A

Q1

为什么我的贷款利率会变化，与合同上显示的不一样？央行利率调整对我有什么影响？

在房产交割后，银行普遍会根据浮动利息政策调整已有客户的利率，以增加银行的利润。然而，央行的现金利率调整并不意味着贷款利率会按同样的比例上涨。银行往往会根据各种因素调整利率，因此实际利率可能与央行利率调整有所不同。

您可以定期检查贷款利率，并随时联系客服索要新的折扣，以了解是否有可能降低利率。很多高利率的客户都成功申请到了降息。此外，如果您有多余的现金流，您也可以将其放入对冲账户，以尽可能抵消利息费用。

Q2

为什么每月还款中利息占比这么高？

澳洲的本息同还贷款意味着每月还款不仅支付利息，同时还清部分本金。在贷款期限内，每次支付至低还款额都会减少本金贷款余额，从而逐渐减少利息。这就是为什么在还款初期大部分还款用于支付利息的原因。银行或金融机构通常使用自己的动态计算模型来计算利息，这些模型不会公开，也不太可能发生扣款错误。

通常情况下，要实现利息与本金各占一半的还款比例，需要经过二十年左右的时间。如果您希望每期偿还的本金比例更高，更快地还清贷款，我们建议您将现金存入对冲账户，以发挥对冲的作用。

Q3

我想解除贷款，应该怎么做？

贷款解除通常包括以下四个步骤：

步：通过电话联系机构客服申请解除贷款，并说明解除的原因（如售房、再融资、还清贷款）。

第二步：机构会发送解除贷款的表格（通常在两个工作日内），您需要签字并将表格递交回去。

第三步：贷方律师与您或您的律师进行交接，并确认金额和交割日期。

第四步：交割完成。整个解除过程通常需要20到40天，具体时间根据情况而定。

Q4

海外人士贷款前期的视频身份面试和雇主调查由谁完成？

由于客户不在澳洲本地，无法进行面对面的身份认证。因此，贷款方会通过视频和电话进行核实认证，以验证客户的身份。视频认证通常通过微信视频完成，客户需要提前准备好身份证件和护照原件，并在视频中出示这些证件。

而雇主调查则是贷款方通过拨打雇主公司电话，核实并确认申请人的工作和收入情况。在进行雇主调查时，贷款方会以官方网站上显示的公司信息和电话为准。

Q5

贷款文件签署对签名有什么要求？

通常，贷款方要求采用"Wet Sign"方式，即打印文件后手写签名和日期，然后扫描并发送回去。您的签名应与护照上的签名保持一致，不接受两个签名之间有太大的差异。此外，同一份文件的名字和日期墨迹应保持一致，不接受在不同位置复制粘贴相同的签名。

合同通常提供两种签署方式：a.纸质签署（打印文件后亲自签名，然后邮寄回澳洲）；b.电子签署（在线签署，生成电子签名后提交）。对于某些文件，可能需要律师或大使馆的认证盖章，然后将其邮寄回澳洲。

Q6

非银行机构（如基金贷款）会向纯海外人士收取风险费吗？为什么需要收取这个费用？

风险费是一项一次性费用，在交割时进行扣除。贷款人收取风险费用是为了抵消相关放贷风险，以在借款人无法偿还贷款时保护自身免受财务损失。

通常，风险费用的收取比例会随着贷款比例的增加而增加。不同的贷款机构可能会有不同的收费利率和名称，比如"Lender's Protection Fee"等。

通过本次JINDING贷款小课堂的问答时间，相信您对贷款过程中的常见问题有了更深入的了解。

贷款是一项重要的金融决策，JINDING建议您在贷款前仔细研究和咨询专业人士，以确保您做出明智的选择。

如果您还有其他疑问或需要进一步的帮助，请随时联系我们的客服团队，我们将竭诚为您提供支持和解答，助您贷款顺利，实现理想的房产目标！