根据上周四发布的新PropTrack房地产市场展望报告预测，未来12个月，全澳房价将增长1%至4%，略低于2023年迄今为止5.5%的增长速度。

房地产价格在连续第11个月上涨后，在11月份再创新高。

PropTrack经济研究总监兼报告作者Cameron Kusher预计，2023年推动价格上涨的趋势可能会持续下去，尽管利率上升，但明年的价格仍将上涨。

Kusher表示：“回顾2023年，有许多因素推动了房价反弹。”

“可供出售的房源库存数量一直保持在较低水平，而在住房短缺和人口强劲增长的推动下，买家的需求也大幅增加。”

在截至2023年3月的12个月里，澳大利亚的人口增加了563,205人，相当于塔斯马尼亚州的总人口。

Kusher表示：“来自海外入境和出境数据的更多新指标几乎没有显示出放缓的迹象。”

计划中的第三阶段减税计划将于明年年中生效，随着高收入者的实得工资增加，这也可能刺激住房需求。

“这些因素可能会导致房产价格进一步上涨。”

预计哪里的房价涨幅比较大？

尽管全澳范围内的房价上涨速度将放缓，但随着供需失衡加剧，各州和各地区的预测差异很大。

在悉尼和墨尔本，总房源上市数量现已回到十年平均水平以上，与供应仍然极度紧张的布里斯班、阿德莱德和珀斯相比，房价增长将更为缓慢。

Kusher表示：“在布里斯班、阿德莱德和珀斯，总房产挂牌数量比11月份的十年平均水平低30%以上。”

相比之下，悉尼和墨尔本的总房源分别比长期平均水平高出1.6%和10.8%。

悉尼房价预计将在2024年上涨2%至5%，低于2023年的8.3%。墨尔本的增长率预计在1%到4%之间。

Kusher表示，珀斯(+5%至+8%)、阿德莱德(+4%至+7%)和布里斯班(+3%至+6%)在2023年持续强劲增长后，可能会引领全国房价上涨。

报告预测，堪培拉(-1%至+2%)、霍巴特(-2%至+1%)和达尔文(-3%至0%)等较小的首府城市的房价可能会回落。

他指出：“展望2024年的房价，重要的是要考虑当前的市场轨迹，利率可能走向何处，住房供应可能发生什么，以及已经发生的加息的影响。”

上周二，澳大利亚央行在今年后一次会议上决定维持利率不变，提前给居民们送上了一份圣诞礼物。

但在2022年5月至2023年11月期间的前13次加息中，贷款还款平均激增62%，借贷能力下降了30%以上。

AMP首席经济学家Shane Oliver估计，60万澳元贷款的浮息借款人每年将多支付约1.7万澳元的贷款。

Oliver表示：“大多数人可能会寻求更好的价格，但即使他们在贷款利率上获得0.5%的折扣，现在也相当于额外支付14900澳元的贷款还款。”

“很难想象这不会对家庭支出产生重大影响。特别是考虑到澳大利亚央行基于浮息和定息借款人的分析，大约七分之一的贷款家庭在7月份已经出现现金流为负，到目前为止这一比例可能会更高。”

预计2024年将降息

根据澳大利亚统计局周三公布的数据显示，第三季度家庭储蓄率降至1.1%，为2007年12月以来的低水平，低于疫情期间24%的高点。

AMP估计，随着家庭继续耗尽疫情期间积累的缓冲资金，未来几个季度家庭储蓄率将转为负值。

澳大利亚联邦银行澳大利亚经济学负责人Gareth Aird表示，目前的储蓄率低于疫情前五年6%的平均水平。

他表示：“这些数据反映出，由于通胀上升、利息支出上升和应纳税额大幅增加的影响，家庭部门捉襟见肘，在个人层面上，他们正在削减支出。”

这是新一轮比预期疲软的经济数据，截至10月份的一年中，通货膨胀率降至4.9%，这加大了澳大利亚央行明年可能被迫开始降息的押注。

CBA预计次降息将在2024年9月发生。

“一个月前，我们预测的风险倾向于晚些时候开始降息。但过去一个月的国内和国际数据显示，目前风险更为均衡。”

澳新银行的经济学家也认为，在澳大利亚央行明年年底开始放松政策之前，利率将保持不变。

但NAB预计2月份还会有一次加息，这将使现金利率达到4.6%，然后一直维持到2024年底。

但Kusher表示，房地产市场仍保持弹性，“几乎没有被迫出售，价格增长和需求将在2023年上升。”

他表示：“尽管利率上升降低了借贷能力和住房负担能力，但房价在2024年大幅下跌的可能性仍然不大。”

2024年房价趋势

该报告预测，随着首府城市负担能力的恶化迫使更多人离开，偏远地区复苏是2024年房地产市场的四大主要趋势之一。

PropTrack经济学家Anne Flaherty在谈到这一预测时说，过去12个月，偏远地区房价的上涨速度还不到首府城市的一半。

Flaherty表示：“由于目前的负担能力处于创纪录的低水平，更多的购房者将被推向偏远地区，预计这一趋势将持续下去。”

“预计价格增长将持续到2024年，预计待售房屋供应相对于买家需求将保持低迷。

“此外，人口增长可能会超过开发活动，而开发活动将继续受到高成本和建设时间的阻碍。”

PropTrack经济学家Paul Ryan认为，利用大规模资本上涨的升级住房的买家是塑造2024年市场的另一个“关键影响”。

Ryan表示：“拥有大额存款的借款人比例上升，是2023年房价对加息如此有弹性的原因之一。”

“高存款买家更不受高利率环境的影响，但2024年的问题是：这些升级者还剩下多少？”

“拥有大量存款的买家可能会在2024年继续占据更高的市场份额，并在保持价格上涨方面发挥作用，尽管利率更高。”

但PropTrack资深经济学家Angus Moore预计，日益恶化的负担能力也将使首次购房者明年持观望态度。

Moore摩尔表示：“从2022年到2023年，利率的快速上升令首次购房者的活动降温。

“到2022年，首次购房者减少了约30%。虽然房地产市场在2023年企稳，但首次购房者一直保持沉默。”

“到目前为止，2023年的经济活动甚至比2022年还要低迷。”

Moore表示，除非前景发生重大变化，否则首次购房者的情况不太可能改善。

参考资料：REA