“800澳元封顶，580澳元垫底”——全澳租金再创新高-金顶置业

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“800澳元封顶，580澳元垫底”——全澳租金再创新高

Domain 12月季度租金报告给2025年画上句号：所有首府城市房屋租金全线刷新纪录，全国房屋中位租金再涨2.3%，公寓全年上扬3.2%。然而，当布里斯班、霍巴特、珀斯轮番领涨时，墨尔本却以580澳元/周的中位租金“意外”成为全国便宜首府——不是需求不强，而是公寓供应量实在太大。

“800澳元封顶，580澳元垫底”——全澳租金再创新高

一、全国租金“天花板”新排位

悉尼：800澳元/周（季度+1.3%，年+3.9%）——继续封顶

布里斯班：670澳元/周（季度+3.1%，年+6.3%）——“双加速”城市

珀斯/堪培拉/达尔文：700澳元/周——并列第三

霍巴特：600澳元/周（季度+1.7%，年+7.1%）——年涨幅全国高

墨尔本：580澳元/周（季度0%，年-1.7%）——同比下跌

二、公寓租金同样“冰火两重天”

悉尼：750澳元/周（年+7.1%）——贵也快

布里斯班：650澳元/周（季度+3.2%，年+8.3%）——奥运基建+人口净流入

珀斯：650澳元/周（年+4.8%）——矿业景气+库存低

达尔文：598澳元/周（年+8.6%）——资源小市场，弹性大

墨尔本：580澳元/周（季度+0.9%，年+5.5%）——供应洪水压制涨幅

“800澳元封顶，580澳元垫底”——全澳租金再创新高

三、墨尔本为何“涨不动”？——供应链海啸

获批与在建公寓1.4-1.5万套，几乎是布里斯班（7-8千套）的两倍

人口增速略低于布里斯班，需求端火力不足

空置率虽低，但巨量期货不断上市，租金被“锁喉”

四、可负担性“天花板”已现

全国房屋租金同比+2.3%，但季度增速普遍放缓

悉尼800、布里斯班670、霍巴特600——租户支付能力逼近极限

搬迁趋势：跨城搬家、远程工作、合租房重新流行

五、空置率&展望

全国空置率仍低于历史均值，摆脱“极端低点”但未逆转

利率路径：2026年是否再加息成大变量，不过分析师普遍认为——

“即使不降息甚至加息，澳洲房市基本面也不会被吓倒”

理由：人口增长>新房交付、建筑成本居高不下、租赁库存补充缓慢

“800澳元封顶，580澳元垫底”——全澳租金再创新高

六、投资者与租客的即时策略

租客

跨城比价：把搜索范围扩至阿德莱德、堪培拉等600澳元档

产品降级：1居+书房或2居公寓，比独立屋租金弹性更好

错峰换租：避开1月、7月学生潮，5月/9月议价空间稍大

投资者

锁定<1%空置率：布里斯班、珀斯铁路节点优先

关注800-1000澳元段：增速趋缓但现金流稳

墨尔本反向策略：供应洪水中挑“学区+地铁口”户型，等待2027-2028年库存消化后的反弹

租金全线刷新高，墨尔本却因“公寓海啸”意外垫底——这是供应端差异的直接结果，而非需求疲软。全国层面，人口增长快于新房交付的结构性矛盾未解，租金仍具向上惯性。对于租户，跨城、跨产品、错峰是自救三部曲；对于投资者，供应缺口城市>供应过剩城市，依旧是2026年的核心逻辑。你看好的城市，是否也在这根上涨曲线里？

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