中国买家如何用35万土地撬动100万房产——澳洲海外置业全景解码-金顶置业

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中国买家如何用35万土地撬动100万房产——澳洲海外置业全景解码

RealEstate 1月16日报道，澳洲税务局新《外国住宅所有权登记册》披露：在4万余套登记为海外持有的住宅中，67%买家来自中国大陆；若把香港计算在内，比例升至70%以上。尽管外国买家仅占全澳住宅交易量的0.8%，但维州、新州两地的印花税附加费（8%-9%）和FIRB壁垒并未阻挡需求——他们正用“土地拆分”策略，把100万澳元房产的应税基数压到35万，大幅降低进入成本。

中国买家如何用35万土地撬动100万房产——澳洲海外置业全景解码

一、4万套登记房源分布图

维州：16,929套（40%+）——新建公寓量大，可买库存多

新州：8,862套——税率高，但核心城市吸引力不减

昆州：8,129套——阳光海岸+教育移民双重概念

南澳：2,129套——学费与生活费双低，陪读家庭首选

其余散布在西澳、北领地及塔斯马尼亚

二、中国大陆买家=绝对主力

仅中国大陆购房≥23,500套

含香港合计≥27,000套，占海外登记总量约67%

135个有购房记录的国家/地区中，中国买家数量且远超第二梯队

三、新建VS存量：政策红线下的“可买清单”

2016.7-2024.6期间登记：

– 新建住宅：23,147套（可购买）

– 已建成住宅：8,463套（多数于禁令前购入）

现行规则：海外人士与临时居民原则上只能买“新建”或“楼花”，永久居民、新西兰公民及少数豁免群体可购二手房

RealEstate 1月16日报道,澳洲税务局新《外国住宅所有权登记册》披露:在4万余套登记为海外持有的住宅中,67%买家来自中国大陆;若把香港计算在内,比例升至70%以上.尽管外国买家仅占全澳住宅交易量的0.8%,但维州、新州两地的印花税附加费(8%-9%)和FIRB壁垒并未阻挡需求——他们正用“土地拆分”策略,把100万澳元房产的应税基数压到35万,大幅降低进入成本.

四、税务算盘：35万土地撬动100万总价

Plus Agency Peter Li透露买家新策略：

目标：悉尼大都会100万澳元独栋住宅

拆分：土地价值约35万，建筑成本65万

结果：FIRB申请费+印花税附加费仅对35万土地部分征收，可省六位数前期成本

适用：独立屋、联排、House&Land Package；公寓因“房地一体”难以拆分，吸引力下降

五、价格偏好：更青睐“亲民”物业

≤100万澳元：31,888套（约80%）

100万澳元：8,289套（约20%）

说明海外买家主要瞄准“首置价位段”，用于学生自住、陪读或早期投资布局

六、州际税率与需求错位

维州：8%印花税附加+土地税附加，但新建公寓库存大→成交量高

新州：9%印花税附加+土地税附加，税率全国高，成交量仍排第二

昆州：7%附加，但土地面积大、总价低→陪读家庭增长快

七、需求走向与咨询热度

Juwai IQI 2025年数据：

维州：43.4%海外咨询占比（2024年为39.53%）

新州：29.4%

西澳：13.2%

昆州：12.2%

墨尔本因大学密集、移民通道多、可负担性优于悉尼，被预测继续成为中国投资者首选。

八、未来趋势：买房=提前布局移民

Juwai IQI Daniel Ho指出：

70%以上海外买家购房目的=“为自己或子女将来留学/移民自住”

租金与房价双升→“以房养学”+“以租抵供”并行

2025-2030年住房短缺不改→“早买房优于晚租房”逻辑强化

更高的附加税、更严的FIRB审查，并未削弱澳洲对海外买家的吸引力——透明产权、避险属性、汇率折扣，加上“土地拆分”降税技巧，使中国买家在0.8%的交易占比中贡献67%的成交量。未来伴随移民回流、大学返校与住房缺口持续，海外需求仍将维持在相对高位。对于准备长期定居或送子女留学的家庭，“先买房、后入境”依旧是成本更低、资产更稳的选项，前提是：选对州、选对价格段、选对“可拆分”产品。

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