“租养贷”崛起：当127万澳元中位价把年轻人挡在悉尼门外，他们把首套房买成了投资盘-金顶置业

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“租养贷”崛起：当127万澳元中位价把年轻人挡在悉尼门外，他们把首套房买成了投资盘

悉尼独立屋中位价127万、墨尔本82万，面对“够不着”的本地市场，Z世代正在改写购房逻辑——先在自己想住的区域租房，再把首套房买在负担得起的外围城市，用租金替自己供房贷。24岁工程师Jawal Trivedi就是这条新路径的样板：两年前他用51.7万澳元在墨尔本北郊Kalkallo购入三居联排，同时继续租住在悉尼Mascot，24岁便当上“收租房东”。

“租养贷”崛起：当127万澳元中位价把年轻人挡在悉尼门外，他们把首套房买成了投资盘

一、案例速写

购房地点：维州Kalkallo三居联排 51.7万澳元

首付来源：疫情期间投资新西兰医疗ETF收益+父母部分资助

现居模式：租住在悉尼Mascot，通勤CBD便利，“我想住的地方根本买不起”

还贷策略：租金+工资对冲贷款，父母垫付部分已还清

二、数据佐证：年轻“租养贷”激增

Resolve Finance《租房一代报告》对1000名计划两年内置业的租客调查显示：

全国18-24岁租房者中，16%拟把“投资物业”当首套房，同比+7ppt

新州比例高，17%（去年仅8%）；维州14%；昆州13%；西澳12%；南澳10%

首套投资房平均预算：61.3万澳元；首套自住房平均预算：67万澳元

Resolve董事总经理Don Crellin：“年轻人把‘租养贷’视为更早进入市场的跳板，这是一种务实财富观。”

三、市场推力：可负担缺口+政策红利

低端房价涨幅领先：低端市场年涨8-10%，高于5-6%

政府补贴：联邦5%首付计划、各州首置印花税减免、区域购房补助叠加，降低入场门槛

租金回报：Kalkallo三居周租约550澳元，毛收益率≈5.5%，高于悉尼平均3.2%

四、风险与对策

区域选择错误→空置率高、资本增值缓慢

建议：用“就业+基建+人口”三指标筛选，优先铁路终点/新医院/大学城节点

现金流缺口→租金不足以覆盖贷款+物业费

建议：保持租金≥年供款额110%，预留6个月现金流缓冲

税务与折旧→不了解负扣税、折旧报告

建议：购房后立即委托 quantity surveyor 出具折旧报告，大化退税

五、全国外溢效应

Domain首席研究员Nicola Powell：“当东海岸被高价挤出，买家把目光投向西海岸或偏远首府，‘租养贷’群体正在重塑地区房价曲线。”

西澳Perth Outer、南澳Adelaide North enquiry 量同比+25%

投资者占比：上述区域成交投资者占比由28%升至35%，其中约四成属“异地首置”

六、未来展望

利率下行周期+区域供应充足，2025-26年“租养贷”比例或突破20%

政策风险：若联盟党削减净移民，区域租金增长可能放缓，需关注人口流向

市场机遇：地铁延伸、机场扩建、大学城扩容节点，仍是“租养贷”金矿

七、行动清单

① 预批贷款：确定可负担总价+缓冲利率2%

② 选区工具：用“就业增长+基础设施+空置率”三筛选

③ 尽职调查：租售比>4%、历史5年复合增长>6%

④ 税务规划：负扣税、折旧、土地税提前建模

⑤ 退出机制：3-5年评估，若年复合<4%考虑换仓

结语

当“想住的区域买不起，买得起的区域不想住”成为常态，“租养贷”把地理落差转化为现金流工具。Trivedi的故事证明：与其攒够127万再进场，不如让51万先替你工作。只要选对区域、算清现金流、用足政策红利，年轻人完全可以用租金替自己供房，同时保留对理想生活方式的选择权。在可负担性危机短期内无解的背景下，“租养贷”或许不是权宜之计，而是一种新的财富积累路径。

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