房地产专家警告：长租才是稳赚之道-金顶置业

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房地产专家警告：长租才是稳赚之道

当首府城市周租首次冲破700澳元、长期住房空置率仅1.5%时，短租平台却交出另一份成绩单：平均每晚300澳元，但空置率高达51%。一边是传统租赁“一房难求”，一边是短租“半屋空关”，监管与收益双压之下，越来越多投资者开始把“钥匙”从Airbnb转回长租市场。

一、数字对比：高毛收≠高净利

房地产专家警告：长租才是稳赚之道

Cotality数据显示，截至9月30日的一年，首府城市周租上涨3.7%，偏远地区更达5.9%。与此同时，Beyond Pricing研究指出，短租度假屋平均入住率不足一半——高挂牌量把“黄金收益率”迅速拉平。

二、监管浪潮：从“自由放养”到“持证上岗”

维州：已对平台总预订额征收7.5%税费

南澳：议会正推进登记制度+专项征税，预计2025年落地

新州：多地市府酝酿夜数上限（如180天/年）与额外许可费

Metropole创始人Michael Yardney提醒，全国尚无统一登记库，短租存量估计在13–28万套之间波动，“政策每收紧一次，可运营天数就减少一次，净利润随之下滑”。

房地产专家警告：长租才是稳赚之道

三、运营成本：把“酒店”成本塞进“房产”账本

一次性投入：家具、家电、软装≈2–3万澳元/套

持续费用：清洁布草、易耗品补给、平台手续费、高频率维修

隐性风险：派对损毁、邻居投诉、保险索赔难度加大

“很多人忽略损耗速度，”买方代理Abdullah Nouh指出，“酒店式周转意味着家具、地毯、墙面折旧比长租快3–4倍，净收益被持续维护吃掉。”

四、财富积累视角：长租“复利”更可控

Yardney认为，短租本质上是“经营一家小型酒店”，需投入营销、客服、收益管理精力；而长租提供可预测的现金流，便于银行评估借贷能力、计算折旧抵税，更适合“滚雪球式”扩张投资组合。

“长期租客会把房子当‘家’，磨损低、空置短，租金年增长率可锁定在4–6%，”Nouh补充，“这对计划再贷款、再购下一套资产的投资者至关重要。”

五、何时考虑短租？生活方式>ROI

个人度假需求：自己每年使用房产数月

旅游目的地：旺季入住率稳定≥70%，且可收高额 nightly rate

愿意承担运营事务：有专业托管团队或自己热衷酒店管理

若首要目标是“财富增值”而非“自用补贴”，专家一致建议：把房产放回长期租赁市场，才是积累净资产、降低未知风险的好路径。

结语：短租不是敌人，但也不再是“躺赚”神话

随着税费提升、夜数受限、平台竞争加剧，Airbnb正从“暴利副业”回归“小众生活方式选项”。对于渴望通过房地产实现长期财务自由的投资者而言，把钥匙交给长期租客，让稳定现金流驱动下一轮资产购置，或许才是后疫情时代真正的“财富密码”。

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