近，许多人都在犹豫是否该购买投资房产，还是保留现金等待更好的时机。在冬季放缓、学校假期和对进一步利率上升的担忧影响下，澳洲的房屋上市数量较前一周下降了8.1%，比去年同期下降了12.9%。尽管利率较去年同期上升了许多，但整体上澳洲房地产市场仍比去年同期更活跃。在这种情况下，我们来讲一讲高利率下的澳洲房产市场实用指南与策略。

投资是一个很私密的问题，同样的问题对不同的投资人可能有不同的答案。在考虑投资房产前，我们需要先确认几个问题：

买房的目的是什么？是自住还是投资？

自己的贷款成本是多少？如果利率进一步上升，是否有足够的资金应对持续增高的利息？

我的投资周期是多久？

从投资周期来看，地产行业有句俗话：“短期看金融，中期看土地，长期看人口。”如果我们将目光放在十年甚至更长的尺度上，那么现在并没有什么需要担忧的，有资金的话购买房产肯定是明智之举。

从长期的基本盘来看，墨尔本或者说整个澳洲的特点是地广人稀、拥有丰富矿产资源和良好的治理能力。这些优势保障了澳洲持续多年的经济增长，并结合中美等国情况来看，澳洲地产至少有20年的发展红利期。设想如果能穿越回到2000年，北上广深的房价肯定是一个普通投资人重要的财富增长方式。正如金融学者香帅所说：

“一个国家的房价上涨终还是源于经济增长。经济停止增长，房价就不会再涨或者涨速放缓；

在一个国家范围内，房价分化主要是城市增长潜力的分化。那些衰落中的城市，房产有较大风险。”

墨尔本和悉尼一直是海外购房者青睐的城市，大量的移民和健康的本地生育率为澳洲房价未来提供了保障。

从房屋供应来看，墨尔本的房地产市场在疫情洗礼后，市场供应不足的情况愈发严峻。高利率对开发商的影响已经在之前讨论过，这也导致了CBD地区公寓租金回报率飙升。疫情已经结束，但对市场的冲击还远未停止，高昂的原材料价格让消费者买单，但造成的开工不足也显而易见。这使得移民潮与缺乏开工项目的资源错配在未来几年内持续显现。

从短期金融来看，虽然加息在7月暂时暂停，但高通胀和CPI依然需要引起重视。即使没有加息，利率短期内也难以进入降息周期。因此，对于个人还贷而言，压力测试仍是每一个投资者都要考虑的事情。毕竟，只有坚持到降息周期的到来，房地产市场才真正迎来春天。

综上所述，对于考虑投资房产的人而言，需要综合考虑长期基本盘、房屋供应情况和短期金融因素。首先，长期基本盘方面，墨尔本和澳洲整体的优越条件保障了房地产市场的稳健增长。其次，房屋供应紧张也是当前市场的一个重要因素，特别是在疫情后市场供应不足的情况下，房价上涨的趋势更加明显。后，短期金融方面，高利率和通胀压力仍然存在，对个人还贷构成挑战，因此投资者需审慎考虑自己的贷款情况。

对于投资者来说，如果拥有足够的资金并打算长期投资，澳洲房产市场仍然是一个有吸引力的选择。地广人稀、资源丰富以及良好的治理能力保障了房地产的增值潜力，而未来几年内供应短缺的情况也将支撑房价上涨。然而，投资房产需要考虑长期持有，不宜短期投机。此外，高利率和通胀压力需要投资者有足够的还贷能力，并制定合理的还贷计划。

总的来说，高利率下的澳洲房产市场仍然有投资机会，但投资者需谨慎选择，并制定合理的投资策略。如果您有足够的资金和长期投资计划，并且对澳洲房产市场有信心，购买投资房产可能是明智的选择。然而，务必注意个人的还贷能力，并根据长期投资目标来制定适合自己的投资计划。对于那些短期投机或贷款压力较大的投资者，建议暂时观望，等待更适宜的时机。

无论选择何种策略，投资房产都需要谨慎决策和充分的准备。在进行投资前，建议咨询专业人士，并全面了解相关市场情况和投资风险。合理规划和执行投资计划，将有助于在高利率下的澳洲房产市场中获取稳健的回报。让我们以冷静的头脑和明智的决策，迎接澳洲房产市场的挑战与机遇。