贷款小课堂

大家好，本期JINDING澳洲贷款小课堂会和大家聊聊房子升值了，如何套现变成现金流在手上。

套现就是可以把房子的净值部分通过杠杆变成现金储备在对冲账户或者用到其他中高收益的投资中，增加手上的现金流，同时提升抗风险能力。

就在上周，澳联储RBA的现金利率再次增长0.25%，多方预测未来几个月还需要进一步加息。与此同时如今的房屋市场，尤其是留学生返潮使得房屋租赁市场正处于繁荣时期。

对于手上已经有房子的房东们，将如何把房屋增值部分套现出来则成为非常值得考虑的一件事情。

什么是套现？

套现简单来说是指把房屋中的增值部分通过贷款或者转贷释放出来。

如果可以向银行说明并且能提供明确的用途以及证据，根据不同银行的政策，多可以套现借出房产价值的80%贷款比例。有些情况下部分银行甚至可以通过提供一些资金使用的证明，进而释放出高达90%的财产价值。

套现可以把房子的净值部分通过杠杆变成现金储备，在对冲账户或者用去其他中高收益的投资里，让不动产流动起来成为动态，增加手上的现金流，同时提升抗风险能力。

被银行接受的套现的目的有哪些？

通常来讲不同银行都会设定一些不需要提供证明的套现“上限“，从$50,000起到$500,000都有可能。

个人未来投资（包括房产投资、股票投资等）；

房屋翻新、升级装修等；

个人用途（包括旅行、婚礼等)；

购买新的交通工具；

债务合并或重组；

下一个房产的首付等等。

但是要注意如果套现金额过大，或者整体贷款能力偏弱，银行则可能要求提供资金使用证明。

比较常见的材料证明包括：新房子的购买合同或者新的交通工具的购买合同，如果做翻新可能会被要求提供建筑商给出的报价单以及列出套现部分的使用明细，如果是拿来做股票类的投资可能会要求注册会计或者注册金融规划师提供解释信等等。

不过常见的被银行接受的证明其实是法定声明(Statutory Declaration)/个人陈述(Personal Statement)，因为法定声明在澳洲是一种有法律效力的文件，相当于宣誓，所该文件对于大部分银行来说是可以接受的。

可以套现的金额具体有多少？

通常情况下，一般套现的大额度在物业估值的80%，但其实可以在银行制定的政策中查询到，套现也可以突破80%直至90%，但90%的情况大概率会需要资金用途证明，而且会涉及到额外的贷款保险Lender’s Mortgage Insurance （LMI）。

如果物业是在没有贷款的情况下，递交申请的银行将先完成估价，确认银行可接受的物业价值，然后通过借贷能力测算来确认终套现额度（在不考虑付额外借贷保险LMI的情况下，大是物业估值的80%）。在返还签字后的贷款合同时，把地契相关文件一并给到银行相关部门即可。

如果物业是有贷款的情况下，理论上大套现额度是：

房屋估值 x 80% 减去目前已有贷款量余额

*还要考虑收入情况等其他因素。

举例说明

如果物业的价值在递交申请的银行系统中是$1,000,000，目前已有贷款在银行是$500,000 (包括对冲账户的部分)，

那么理论上可以从房屋中套出的净值是: $1,000,000 * 80% - $500,000 = $300,000.

通过套现可以套现出房产的增值或者净值部分，当不动产变现成为动产，才能切身体会到房产增值带来的收益。

所以说只有巧妙地使用金融工具，才不会错过市场提供的每一次机会，欢迎大家随时和JINDING贷款服务经理进行深入探讨。

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