Urbis·市场展望

圣基尔达路（ST KILDA ROAD)

St Kilda Road圣基尔达路是进入墨尔本中央商务区的一条主要道路，因周边丰富的休闲娱乐场所、广阔的休憩用地和兼容并蓄的艺术与文化活动闻名遐迩。

住房租赁

约三分之二墨尔本居民选择在此城郊区域租房，对潜在投资者来说这是一个值得考量的因素。

据Realestate房产门户网站对St Kilda Rd区位租金数据分析，截至2023年月1月，墨尔本的公寓住宅周租金中位价格为$400澳元，相比上月增长5%，相比2022年同期增长48%。

墨尔本优势

2022年，尽管范围内新冠大流行影响不断，墨尔本依靠其强劲韧性和优势，位居"William Russel·幸福城市"首位。

具有创新精神、富含文化底蕴的社区，创造了墨尔本市的整体氛围。这里是公认的澳大利亚体育和文化之都。每年都有举世瞩目的盛事在此举办，吸引着来自当地、州际和的游客。

作为一座安全、宜居的城市，墨尔本将继续发展前行。墨尔本位列前十大安全城市。市政府管理高效有力，为居民提供着充分支持。政府着力于基建投资，确保在后疫情时代将迎来更加美好的未来。

国际盛事之都

墨尔本作为的大型活动举办地，每年举办多场国际盛事，吸引着来自全的游客。墨尔本市举办的年度活动包括：

一级方程式赛车大奖赛

澳大利亚网球公开赛

墨尔本杯赛马嘉年华

澳式足球联盟总决赛

墨尔本美食美酒节

维珍澳大利亚墨尔本时尚节

强劲的人口增长

墨尔本人口超过500万，是目前澳大利亚人口增长快的首府城市。

据政府预测，墨尔本将在15年后超过悉尼，成为澳大利亚大都市区。在此期间，这里预计将迎来超过175万居民。

位置与便利设施

圣基尔达路（St Kilda Road）位于墨尔本中央商务区以南五公里处。圣基尔达路始于弗林德斯街（Flinders Street），止于卡莱尔街（Carlisle Street），长达6公里。

通过电车和高速公路网路，圣基尔达路是从中央商务区通往马尔文（Malvern）、考尔菲尔德（Caulfield）、布莱顿（Brighton）、卡内基（Carnegie）等东部主要郊区的交通要道。不仅便利通达中央商务区的基础设施，圣基尔达路上还遍布各式餐厅和酒吧，包括Giro D'ltalia、Classico和Rosco's @ Chevron。

公园与娱乐场所

圣基尔达路位置优越，处于福克纳公园（Fawkner Park）和阿尔伯特公园（Albert Park）等重要休憩地和花园怀抱之间，从这里步行即可抵达皇家植物园（Royal Botanic Gardens）和亚历山大花园（Alexandra Gardens）。

附近的维多利亚国立美术馆（National Gallery of Victoria）、墨尔本艺术中心（Arts Centre Melbourne）和战争纪念馆（Shrine of Remembrance）等主要经常举办各类展览、演出和音乐艺术活动。

交通与便利性

圣基尔达路周边的电车、大巴、步道和骑行专用道路四通八达，公路网络完善，便利通达墨尔本中央商务区及多个东南郊区。共有四条公交和五条电车路线途经圣基尔达路。

作为地铁隧道项目的配套设施，正在多曼转乘站（Domain Intercharge）新建澳新车站（Anzac Station）。该项目计划于2026年完工，将缩短行程时间，为居民出行带来更多便利。

卫生保健

周边医院和医疗服务机构包括阿尔弗雷德医院（Alfred Hospital）、埃文纽医院（Avenue Hospital）和圣基尔达日间医院（St Kilda Day Hospital）。圣基尔达路也吸引了众多医疗机构和基金经理的目光，准备在此增建医疗设施或提供更多医疗服务。

阿尔弗雷德健康集团（Alfred Health）近日宣布拟在圣基尔达路新建一家专门治疗黑色素瘤的机构，为其日益增多的专科医疗服务增添新的服务项目。

酒店住宿

过去几年来圣基尔达路区域加快转型，现已从商业街区转变为豪华尚雅的公寓大道。这为该地区带来了新的零售设施，同时也提高了当地居民的整体购物体验。

区域内多功能建筑物日益增多，与酒店结合的住宅楼配有泳池、健身馆、影院、水疗和桑拿等酒店级便利设施和服务。这一切给区内居民生活增添了更多价值。

就业

预计墨尔本市郊区域就业与教育资源在2020至2030年间将增长32%。

预计墨尔本中央商务区就业率增速将超过近年水平。未来十五年内，墨尔本市区（含圣基尔达路一带）有望新增8.89万个就业岗位。此外，墨尔本受雇人口预计到2040年将达到33.66万人。

若将中央商务区（CBD）包括在内，则从事白领工作的墨尔本居民将占大比例。墨尔本受雇从事白领工作的居民达83%，比大墨尔本地区平均水平高10%。多数居民将从事医疗行业工作，排名第二的是专业服务和零售行业。

教育

墨尔本地区各类中小学校和高等学府资源丰富，居民在教育资源方面享有极大便利。2020年，墨尔本中学（Melbourne High School）和麦克罗伯逊女子中学（Mac.Robertson Girls' High School）双双跻身墨尔本排名前三的中学行列（Better Education网站）。

其他学校还包括入围本地区前40名的墨尔本文法学校（Melbourne Grammar School）、墨尔本女子文法学校（Melbourne Girls Grammar）和威斯理学校圣基尔达路校区（Wesley College St Kida Road Campus）。

维多利亚州历来享有“教育之州”（Education State）的美誉。在新冠疫情爆发前的2019年，这里的留学生人数达25万人。墨尔本中央商务区聚集了众多名校，如墨尔本大学（University of Melbourne)、墨尔本皇家理工学院（RMIT University)。

人口

墨尔本郊区人口预计将在未来20年内增长81%-新增近50,000名居民。

墨尔本市区现有约59,000名居民。2011年至今，这一区域人口几乎翻了一番，每年新增居民约3,000人。强劲的城市经济增长带动了就业、基础设施和旅游业的蓬勃发展，进而促进了人口增长。市郊的发展也离不开海外移民的重要贡献。这里为留学生和工人提供着理想的就业场所，同时也方便居民入读墨尔本大学等名校进修。

新政府预测显示，这一区域居民人数将在未来20年内超过10万。在此期间，年均人口增长率将保持在3%，相当于新增居民48,000人。人口剧增，意味着为容纳本地区新增居民，对住房将产生更大需求。

2021至2041年期间，需要有约2.4万套额外住房才能够满足市郊新增居民需求。随着可开发土地越来越少，未来对墨尔本中央商务区和圣基尔达路一带的住房需求将进一步上升。

凭借自身人口优势和雄厚的经济基础，墨尔本能够吸引和留住众多青年才俊。

墨尔本居民状况

墨尔本市区的中央商务区（CBD）和圣基尔达路（St Kilda Road）一带继承了澳洲的多元文化，人口也呈现出多元化的特色。40%的居民来自中国、马来西亚、印度和印度尼西亚。84%的居民从事白领工作，此比例比整个大墨尔本地区高10%。该区域的家庭人均收入达41,000澳元，比整个大墨尔本地区的平均收入37,600澳元高9%。

墨尔本凭借完善的生活设施，吸引了众多青年才俊前来居住。根据新人口普查数据，该市郊区域66%的居民年龄在20-34岁之间，高于大墨尔本地区平均24%的比例。这样的年龄分布，意味着该区域的住户构成以小型户为主，其中仅16%为家庭户。

该郊区的主要住房类型为公寓住宅，且大部分居民选择租房而非买房自住。住户们也偏爱小户型公寓。53%选择两居室户型，还有34%偏好一居室户型。墨尔本市中心也呈现出了同样的趋势。

基建项目

01. 墨尔本地铁项目

110亿澳元——在建

地铁隧道项目拟在现有铁路线中新增五座地铁站，以提高交通便利、缩短行程时间并缓解市中心环线的拥堵状况。项目包括在圣基尔达路（St Kilda Road）地下靠近阿尔伯特路（Albert Road）和多曼路（Domain Road）交汇处新建澳新站（Anzac Station），以改善交通状况、减轻公路和电车负荷。

02. 墨尔本机场铁路项目

100亿澳元———规划中

墨尔本机场铁路项目由联邦和州政府共同投资建设，将使墨尔本机场接入墨尔本大都会和中小城市铁路网。项目正处于规划之中，计划连接墨尔本机场至森夏恩火车站（Sunshine station）和在建的地铁线路，之后将连接至克兰伯恩（Cranbourne）和帕肯汉姆（Pakenham）铁路线。

03. 西门隧道项目

100亿澳元——在建

西门隧道项目拟在亚拉维尔（Yarraville）地下修筑一条新隧道，拓宽并升级现有高速公路（包括双向各增加两条车道），并连接西门高速（West Gate Freeway）至墨尔本港、“CityLink”高速路和中央商务区西侧。

它将成为西门大桥（West Gate Bridge）以外的又一条跨河交通干道。该项目将缓解交通拥堵、改善货物运输、缩短行程时间并满足伴随人口日益增长而来的交通需求。

04. 渔人湾改造项目：

一期工程1.79亿澳元——规划中

渔人湾（Fishermen Bend）国家就业和创新区（NEIC）一期工程属于州政府项目，通过维修、安装基础设施振兴投资。

愿景规划包括在2025年前开工建设已获批准的墨尔本大学工程和设计校区。渔人湾国家就业和创新区项目预计将创造40,000个就业岗位，并吸引不同专业领域的20,000多名学生。

05. 皇家墨尔本医院阿尔丁院区改造项目

5亿澳元———规划中

根据改造计划，州政府已划拨1,000万澳元资金，用于规划皇家墨尔本医院（Royal Melbourne Hospital）新院区，拟在阿尔丁（Arden）新建的医疗、科研和教育基础设施。

这项计划还包括皇家妇女医院（Royal Women's Hospital）可能实施的类似项目。

06. 维多利亚州黑色素瘤和临床试验中心

9,600万澳元——在建

阿尔弗雷德基金会（Alfred Foundation）联合蒙纳士大学（Monash University）、联邦政府及州政府，携手在圣基尔达路开发建设一处医疗科研机构，用于早期检测和预防黑色素瘤等皮肤癌症。

该机构还将配备全国创新临床试验中心，开展先进临床试验项目，推进国内外临床科研工作。

住宅市场

截止至2021年9月的年度里，墨尔本公寓市场销售量创下新高，达1,550套，几乎占据墨尔本市销售总量的半壁江山（45%）。

出租物业空置率

随着土地供应量的日益萎缩，墨尔本市新公寓数量也在逐年减少。2022年后一个季度，全澳空置出租物业的数量处于历史低水平，墨尔本仅为1.1%。

预计到2025年，该地区可新增公寓为7,500套。在市中心新增住房供应量有限的情况下，市郊地区与就业、零售、文化和娱乐设施连接紧密，这将使墨尔本市郊地区的住房需求不断上升。