无论是在布里斯班、阿德莱德、堪培拉还是悉尼，由于激烈的竞争和有限的供应推高了租金，目前对潜在租户来说，要找一套出租房很艰难。

广告上列出的租金在过去12个月里大幅上涨。

2022年4月realestate.com.au的全国广告租金中位数比2021年4月高出9.3%。这种快速的增长正出现在全国各地。

全国广告租金中位数快速增长｜来源: PropTrack

对布里斯班、阿德莱德、堪培拉和霍巴特来说，这是延续2020年底和2021年的增长走势。

自2020年年中以来，所有这些城市的广告租金一直在快速增长，此前一些城市在疫情开始时略有下降。

对悉尼和墨尔本来说，这种快速增长和之前的情况很不同。

悉尼和墨尔本的广告租金在2020年大部分时间以及2021年初至年年中都有所下降。一些地区的房价下跌幅度相当大，墨尔本市中心的租金降幅高达四分之一。

因此，即使今年增长强劲，这些城市的许多地方的广告租金仍低于疫情前的水平。

悉尼和墨尔本的广告租金在疫情初期急跌，但现在快速增长｜来源: PropTrack

为什么房租上涨如此之快?

答案很简单，租赁需求强劲，市场上可供租客选择的空置和出租房屋相对较少。

这意味着租赁市场的竞争非常激烈，租金也因此快速上涨。

自出现疫情后，市场上的出租房屋不断减少｜来源: PropTrack

但为什么供应如此有限?为什么需求如此强劲?

由于投资者撤出市场，导致供应减少

供应不足的部分原因是，许多投资者在2020年至2021年期间撤出市场，导致出租物业供应减少。在其他条件不变的情况下，房屋供应减少意味着空置房屋减少，因此租赁市场变得紧张。

这有助于解释出租物业数量下降的原因。但这并不能完全解释租赁市场紧张的原因，因为这种情况应该也会降低租赁需求。

过去几年，租赁物业的供应大幅减少｜图: Getty

出售房屋的投资者必须卖给别人——要么卖给另一个投资者(这对房屋租赁存量没有净影响)，要么卖给自住买家。

如果这些自住买家是首次置业，而之前是租房，那么应该对租赁市场没有什么影响。出租物业减少，但租住房屋的家庭也越来越少。

这就是我们过去几年在一定程度上所看到的情况。2020年和2021年购买首套房的买家数量远远超过过去十年大部分时间。

过去两年首置买家大幅增加｜来源: PropTrack

强劲的租赁需求让人有点费解

如果有什么区别的话，那就是租房的人应该比疫情前少得多。

首先，有很多首置买家，他们大多是潜在的租户。

其次，更重要的是，过去两年20至29岁的租房关键人口实际上有所下降，因为边境关闭后没有移民。

过去两年20至29岁的租房关键人口下降｜来源: PropTrack

但租赁需求不仅仅是有多少人想租。租房住户的平均规模也很重要。

既然租房的人数变少了，那么强劲的租房需求必然是因为平均住户规模变小了。

这可能会出现两种情况。

首先，在疫情期间，合租房屋可能变得不那么常见或面积缩小。租房者可能更喜欢一房或两房的公寓，而不是四房的合租公寓。

其次，有些人可能买了第二套房子作私人用途。比如，有人买了一套海滨别墅来远程工作，同时保留一套现有的房子，所以两者都不会出租。由于现在家庭分散在两套住所，所以家庭的平均规模变小。

可惜关于这两种情况的适时数据很难在澳大利亚找到。

但我们确实有证据支持种趋势，显示租房住户的规模变得越来越小。

在realestate.com.au上出租的房屋中，公寓和小户型的占比越来越高，这与很多人搬到更小的合租房屋、室友更少的情况是一致的。

澳央行上周公布的一些数据也显示，合租住房的流行程度有所下降，平均住户规模变小了。

在realestate.com.au上出租的房屋中，公寓的占比越来越高｜来源: PropTrack

美国也是如此，那里有更适时的家庭规模数据。在那里，独自生活的人的比例增加，而与室友一起生活的人的比例下降。

因此，我们所拥有的证据确实支持这样一个假设，即租房需求强劲是因为住户规模变小了。

可惜关于第二种假设，几乎没有公开的数据。我们不知道现在的空置房屋是否比以前多。

我们拥有的关于空置房的佳数据来自人口普查。但每五年才进行一次，2021年的人口普查结果要到今年晚些时候才会公布。

租赁市场的下一个趋势是什么?

租赁需求看起来不太可能很快缓解，尤其是随着边境重新开放。

由于移民回归，租房年龄群的人口增长将回升，这将推动租房需求，尤其是在新近移民青睐的内城区。

住户规模可能不会继续缩小，这种趋势甚至可能逆转，因为租金上升使合租比独居更有吸引力。

这至少会暂缓租赁需求的增长，甚至可能会略微降低租赁需求。

在供应方面，也有一些好消息。投资者正重返市场，将开始带来更多的出租物业。此外，还有大量新房在建，其中一些将成为出租物业，增加租赁存量。

但这将是一个缓慢的过程。与大约300万户的租房家庭相比，新投资者购房导致的租房供应总数增幅微不足道。

因此，租金可能在近期内继续快速上涨。

素材来自：澳房汇