在澳洲买房，很多人都会感到迷茫，无论是首次购房者，还是投资者，到底如何选择房产，总是一个热议不断的话题。那么，如何在澳洲选择合适的房产？结合这些年的从业经验，以及诸多实际的案例，总结出以下几点注意事项！希望对您有所帮助。

购买前注意的事项！

1、交通是否方便

城市生活，重要的无疑是出行是否方便，需要考虑的因素很多，驾车是否可双向通行，是否临近主干道等。有些公寓建在特别繁忙的道路，出门后只可单向通行，需要绕非常大一圈才可以前往目的地。如果有访客到来，周边是否有方便的停车位也十分重要。因此在选择公寓的时候，虽然公寓基本都处于比较繁华的街区，但具体的街区道路状况还是需要仔细考量。

大量实践以及血泪证明，家有小孩上学的家庭，尽量挑选火车延线附近步行可达的房子，这样可以给你们未来的生活省下很多的时间。

2、周边配套

买房不仅仅是有个遮风挡雨的场所，还要看房屋的附加值，满足我们吃穿住用行等各方面的基本需求。公寓周边的配套通常是指超市，学校，医院，商场，餐饮娱乐休闲等设施设备的配套情况。

这些配套的完善程度以及配套设施的质量，直接影响业主的生活质量和舒适度，也是决定住宅档次和品味的重要因素。

3、看开发商

关注开发商，要看是否有相似楼盘的开发经验，是否有大量成功案例可以参考。

大型开发商往往有多年的开发经验，有着更为规范的施工管理经验和质量监督机制。地产行业的经验尤为重要，大型开发商只有无数成功案例的基础，才能更加游刃有余，已有案例的入住情况、周边配套的完善与否都可以充分反映开发商的实力和眼光。对于投资者来说，更要重点考察已有案例建成后的出租情况，是否有高于市场水平的回报率。所以在购买期房的时候，有着口碑的实力开发商往往占更大优势，有更高的诚信度，保质保量交付公寓，让购买者放心。

4、看公寓的投资回报

虽然公寓往往在短期内价值提升没有土地升值的那么明显，但在长期来看，还是有明显的升值空间。同时，公寓的租金回报率也相对较高，还可以抵扣个人所得税，通常可获得高于市场平均水平的丰厚的租金回报率。

如果购买自住投资都很受欢迎的公寓，通常未来的转卖也会相对容易，且售价较高。

5、白蚁危害

有很多188投资类签证客户以及留学生群体可以在澳洲购买一套二手房产作为自住，房子的开放检查是买家查看房屋是否合适的机会，但也是精明的卖家隐藏房内存在问题的机会。

买家在查看二手房时，若有任何不太确定的问题，记住询问中介，并请专业验房机构对房屋整体建筑和虫害检查服务，以做好详尽调查。如果需要专业靠谱的验房机构，可以咨询小编。

买家应仔细查看已被粉刷一新的房屋，尤其是房内的一两间房内近期被重新粉刷过，这可能隐藏了修复过的被白蚁损坏的墙或天花板的漏水问题。购房者一定要彻底验房，包括很熟悉的白蚁检查，以确保你能了解到美丽色彩下面的真实状况。新近粉刷的房屋也可以隐藏发霉的问题，这对买家并不总是显而易见。 

6、结构损坏

当你被拒绝进入房内某处时应提高警惕。卖家若有问题需要隐瞒，将会堵住或锁住检修孔、底层地板、房屋下方处，以避免检查人员能够在这些地方发现任何问题。这些问题可能多种多样，如虫害、结构损坏、排水问题以及自行改建造成的问题等。  

7、渗入墙壁的湿气

潮湿和漏水问题通常留下令人讨厌的霉味，但精明的买家将能够轻易发现这个问题。他说：“渗入墙壁的湿气、干腐的木头、漏水的房顶、腐朽的房底支柱通常表现出不良卖家试图隐藏的特征。” 有些卖家会利用强烈气味的空气清新剂来尽量掩盖这些问题。香味可能让人产生家的感觉，但如果你怀疑这些香味实际上是用来掩盖问题时应保持警惕。麦凯布警告说：“做咖啡或烤面包往往被视为使房内更有家常味道的一种方法，但目的可能是更无耻的，即利用香气掩盖潮湿的味道。” 开放检查的房子若有强烈的气味需警惕，包括香味蜡烛。

8、狭小空间

有些房间小得无法使用，但不会阻止卖家试图说服你购房。巧妙的造型和家具摆放可以欺骗一个天真的买家，使他误认为空间大于实际面积。许多购房者都不具备相应的经验和信息来破解这样的狡猾行为的真实意义。感觉空间和实际空间有很大的区别。一些卖家会搬走家具或装饰品，挂上镜子从而使房内的空间看起来更大。因此，请查看标注的尺寸或平面图。

9、噪音和自然光线问题

一栋房子的自然光线和噪音问题很难修复，买家不会看得上有这类问题的房。一般而言，卖家希望让自己的家显得安静、拥有好的朝向和尽可能明亮。麦凯布说：“卖家试图关闭窗帘并打开室内的灯来隐藏不好的窗外景观，希望你没有注意到较差的自然光线。” 他表示，不要害怕打开窗帘看看，可要求打开窗户。卖方关着窗户并播放音乐是为了尽量减少来自外面的噪音。帕布斯特建议，噪音问题也可以出现在一天中的不同时段，记录一下房子开放检查的时间。尤其是购房者对当地情况不熟悉的话。“卖家试图展现其生活方式，选择开放检查时间放在一天中交通不太繁忙，并且比较安静的时段。” 在一天的不同时间及一周内的不同时间多次去房子所在的地区查看，就能获得更准确的信息。

10、山火、洪涝灾害、治安的问题

三月初，一场突如其来的洪水席卷了澳洲的东海岸。悉尼，布里斯班很多地方都受到很大的影响。这些山洪风险地区的房屋恐无法投保、升值也难！

根据Herald Sun的报道，新一份分析报告显示，澳洲部分地区的房产将面临中度至高度的洪水风险，有可能使它们无法投保。

（图片来源：《先驱太阳报》）

由于天气炎热干燥，澳大利亚可能会在气温较高的月份发生山火（11月至次年2月）。所以要密切关注目的地的实时山火警示及动态，提前了解并确保自己的房屋没有山火隐患，远离森林或者灌木丛林 。

购置房屋所在区域的安全问题也是一个潜在的隐患。虽然在澳洲生活大多数情况下是安全的，但各地区的人口结构和素质确实也有很大差异，所以偷盗、抢劫、吸毒贩毒等案件时有发生，如何避免这些问题？ 毕竟安全永远是位。

上述这些问题都在一些专业网站上有所统计和总结，一定程度上，也可以给我们投资和刚需客户一些建议，如果需要，可以咨询小编。

11、学区的问题

澳洲有学区房的概念，有孩子上学的家庭，购房之前一定要确定好学区！这里各州学区划分都有一个明确的规定，一定要让你的中介提前确定好。往往一街之隔，可能房价就差了好多个w，因为彼此对应的学区不一样。这一点，有需要的也可以私下咨询小编。

购买后注意的事项！

1、澳洲房屋保险

在澳大利亚，人们在购买了新房之后，件事情，就是去购买保险，但是我们中国人往往会忽略掉这一点。

任何时刻都会有意想不到的意外发生，往往这种意外是我们无法避免的。尤其诸如森林火灾、水灾这类自然灾害。那么提前做好准备，防患于未来就显得尤为重要了！究竟有什么办法，能将灾难所带来的损失降低到小呢？

，房东保险

要是发生以下这些情况，就可以依仗这个保险：租客拖欠房租；租客损坏财物；租客中途毁约等。对于租客来说，如果房屋遭到非房客所为的异常变动，房客是不用承担任何责任的。由于异常变动所造成的房屋的损失将由保险公司来承担。

第二，房屋财产保险

可根据买家自行决定是否购买。自住的话建议购买。

如果是家里电器损坏，家具，或房屋物品或现金被盗，室内财产保险将能为您保驾护航。

其实房屋财产保险对于房东和租客来说都是很省心的，因为非房客造成的利益损失是不需要由房客承担的。也就是说租住有投保的房产，居住起来能更舒心。例如卫生间管道漏水把卧室地毯损坏了，这就完全可以由房屋财产保险来承担，这样对于业主和租客都省心了很多。

除此之外，还应该了解一些不予理赔的情况，并且一定要咨询专业保险经纪人员帮忙解释所有条款以及保险范围。 关于这一点，具体也可以咨询小编。

贵重珠宝的损失赔偿通常不包含在房屋保险之内，除非契约中特别加以说明。建议把贵重的珠宝和有价证券等小件证明文件放到银行设立的保险箱来保管。

保险契约内通常用的 "Comprehensive"（总括性的）字眼，并不代表涵盖所有一切的风险承担，简单的，通常门窗的玻璃就不包括在内，车库内的汽车也不在保险范围之内。

 一些特定风险如战争，自然磨损，保险人或家属的故意或不当使用造成的损害都无法获得理赔。所以, 提醒您可以去保险公司为这些不含在房屋保险理赔范围的东西另外购买保险，（single item insurance）这样才会得到更好的保障。

为了防止房屋失窃，房客可以在房屋内加装"防盗报警器"，这样可以降低房屋失窃的可能性。房屋一旦失窃，那么负责安装"防盗报警器"的公司将有责任向你支付相应的赔偿金，但不会是全部的损失赔偿，这部分赔偿也只是该公司支付给你的，能够获得的赔偿将是你在保险公司投保的项目。

如果房屋本身处于自然灾害多发区域，自然灾害造成的损失保险公司可能会拒绝理赔，这主要取决于投保的保险公司和保险合同条款的约定。

2、房屋税费问题

关于购买之前的税费一个比较大的支出就是澳洲购房的印花税，这个各州的税率不同，终以律师行通知为准。

今天主要说一下购买房屋之后每年可能要面临的一些税费以及将来转卖过程中需要缴纳的税费。

，土地税和土地附加税

土地税是州税，各州征收条件和标准各不相同。如果是自住房（principal place of residence），该物业不需要缴纳土地税。

土地附加税，叫surcharge land tax ，主要针对海外买家，以及不满足条件的pr或者持有444签证的新西兰公民。

第二，空置税

澳洲东部时间，2017年5月9日19:30后，申请购买澳洲住宅房的海外人士；

澳洲东部时间，2017年5月9日19:30后，购买开发商已经获得新房豁免证书的楼盘；

如果是楼花合同，即使开发商已经有了免申请证书，如果海外业主是在上述时间之后交换的合同，也会被列入审查范围。

到申报时间，上述海外业主会收到ATO（澳洲财政局）的邮件，提醒申报空置和居住天数。一般情况下，等同于海外买家支付的FIRB申请费。也就是说，房东在购买房产时需要交多少FIRB申请费，空置税差不多就交多少。

申报税必须在每个空置年结束的30天内提交，拒不申报和逾期申报将会有罚金处罚，补报不仅要缴齐原税款，还要缴纳罚金。在任意一个申报年度，如果至少有183天，房屋被真实地用于了居住，将被认为没有空置。

第三，资本增值税

在澳洲，资本增值税，capital gains tax，并非一个独立的税种，它是收入所得税的一个分支。

税务局会从1985年开始查卖房后的资本增值税，所以，要清楚房地产增值税怎么算，弄清方法后，或许能帮你避税。

增值税从1985年9月20日开始实行，在此之前买的物业再出售时不牵涉增值税的问题。物业增值通常是投资房产收益的一大部分。

总的来说，投资者需要为房产增值的部分交税。

什么情况下应交增值税，交多少，规定并不能用一句话说明白，特别是当投资房曾经作为自住房的情况下，或者房子在出租了一段时间后又成为自住房的。还有什么是六年法则？等等。具体情况需要询问你的会计师。

一个很重要的原则是，

纳税人的自住房免增值税，一个纳税人在同一时期只能有一个自住房。

关于税务这个问题，如果不是税务系统的专业人士，解释起来真的非常难，所以小编在这边也只是粗略带过，具体还应该咨询你的会计师。专业的事情交给专业的人！因此，在购买房产之后，一定要请一个专业靠谱的会计师为你保驾护航！

澳洲大选即将到来，美联储三月已经加息，澳洲是否跟进？届时应该也会有相应的风声！

温馨提醒有购房打算的朋友们，一定要注意以上的几个问题，挑选到真正合适的房产！