3月29号，本届政府的后一份财政预算案正式出炉。

　　就房市而言，对比前两年的财政预算案，已经很明显地可以确定：政府要为楼市托底，鼓励刺激住房消费。

　　大家务必要高度关注和重视！

　　政策定调

　　财政预算事关地产的政策

　　从新财年起，首次置业保障计划新增25000个名额，允许首次置业者以低至5%的首付购买符合条件的住宅物业，而无需支付贷款人的抵押贷款保险。

　　从2022年10月1日至2025年6月30日，支持10000名符合条件的购房者，包括非首次购房者和永久居民，以低至5%的首付在偏远地区购买或建造新房。

　　同一时期，每年支持5000名符合条件的有孩子的单亲父母购买他们的套住房或以低至2%的押金重新进入住房市场。

　　三个政策的核心就是鼓励年轻人、首次置业群积极入市。

　　这是对房市的大利好。

　　澳洲房价飙涨两年，有能力的首次置业者早已搭上前几轮的东风积极入市。如今政府还在不遗余力地鼓励首置族和年轻人，说得再直白点，就是联邦政府为他们兜底，有积蓄就快买房！

　　回顾过往，只要政策松绑，房价必涨，这是千古不变的真理。

　　也难怪总理都直呼：帮助租房者的好方式就是帮助他们买房。

　　当前的货币政策

　　当前，澳洲央行仍然坚守自2020年11月以来的创纪录超低利率。

　　但是央行已“腹背受敌”，加息压力空前。

　　消费品价格升高以及能源价格飞涨，使得澳洲目前的核心通胀已经处于五年多以来的高水平。

　　随着总体预算赤字约700亿澳元的新预算到来，澳洲总体债务正向1万亿澳元大关。

　　虽然债务水平基于持续的经济增长，在中期（相较于短期与长期）内将趋于稳定并有所下降，但是新的经济措施无异于将加息压力拉到高。

　　美联储已动，澳洲央行加息是迟早的事！

　　关键在于时间点以及次数。

　　市场普遍预计6月将是加息重要窗口，且澳洲央行今年恐将加息3次，将现金利率降至0.75%。

　　所以，加息就是对房地产市场泼冷水，收紧购房者贷款、提高贷款成本就是将市场重新拉入理性轨道。

　　事关房地产走势的重要因素–移民

　　涨了两年了，还想要继续就只能靠新一波需求了。

　　那么这波需求大的指望就是新移民和海外人士。

　　新财政预算中，2022-23年移民配额与此前一年持平，总计共160,000个移民名额。技术类（占总配额的70%）及家庭类将恢复到疫情前占比情况。

　　值得注意的是，偏远地区签证的移民配额大幅度增加，是去年的2倍之多，达到了25,000个名额。

　　所以，不仅首府城市要进人，乡村边远地区也不能落下。

　　莫里森承诺会将移民数量恢复至疫情爆发前的水平，这无疑是对房地产市场的一剂强心剂。

　　综上所述，新的财政预算已经明确：今年联邦政府将继续为房地产市场托底。

　　2020年、2021年的房价飙涨本质是由于央行放水、超低利率导致的，并不是联邦政府政策主导的楼市。

　　而今年则不同，房价还能涨多久，市场还能热多久，就取决于接下来政策刺激的力度有多大了！

　　市场判断

　　低清空率不足为奇

　　清空率走低并不代表市场变冷。

　　近期，墨尔本、悉尼的清空率一直维持在65%-70%之间左右徘徊。在5月联邦大选前，清空率将会持续保持在低位。

　　清空率低的主要原因是房屋挂牌量的回升。

　　但是市场终究会回正！

　　房价的基础就是土地价格。

　　从长线来看，土地价格一直在升高。2021年悉尼土地价格增长34%，从之前的43万澳元增加到53.4万澳元。在墨尔本，去年后一季度土地上涨6.4%，其土地中位价达到34.7万澳元，创历史新高。

　　价格高企，推手犹在。

　　开发商一直在扩大发展和增加土地存量，去年年墨尔本主要土地交易高达38亿澳元，这其中包括第四季度12亿澳元的销售额。

　　这仅仅单是土地价格，还不算已经涨得离谱的建筑成本以及人工成本。所以，房价不涨很难！

　　人口是澳洲根本

　　房价虽然还会涨，且势必会超过通胀，但是不会继续放肆飙涨。

　　首先是利率上涨拉动，其次则是关于澳洲国本。

　　人口是澳洲国家大计，切不能被高房价所阻碍。

　　澳洲就算环境再好、医疗、教育再突出，如果房价太高，就一定会打消大部分海外移民的念想。

　　而如果澳洲没有人口红利（海外移民）支撑，澳洲经济前景将不可想象，毕竟澳洲现在真的太缺人、缺劳动力了。

　　更主要的是，澳洲未来的移民政策仍将以高技术人才引进为主。

　　有技术、能找工作、有稳定工资，这类移民无疑将是澳洲房市再次启动的源源动力。

　　资源才保值

　　在澳洲，想要抗通胀，房产是为数不多的选择。

　　你看看你周围人，只要有钱了位大多都还是买房。所以千万不要怀疑房子的金融属性，房产的天花板还远远未到。

　　前两年房价普涨的时代已经到头，市场即将开启大分化时代。

　　资源（地段、景色、学区等）的房产虽然价格高企，但是却异常坚挺，异常保值。

　　物业不涨，谁也别想涨！

　　如果你手上好房子没有，烂房子却很多，今年也是个好机会。

　　什么是烂房子？

　　简单说，就是过去两年房价大涨之下还稳坐钓鱼台的物业，大概率就是烂房子。

　　只要人来了，首次置业、刚需动起来，就是交易的好机会。大家务必抓住机会，把手上的烂房子赶紧抛掉。此条适用于所有房屋类型。

　　对于急切的刚需和置换今年一定要入市，一定要用尽政府政策和羊毛福利。

　　而纯投资，则需要观望政策尺度，尤其是后续对于海外人士购房的政策导向。

　　一定要切记：有投资客的地区，不一定价值很大，但没有投资客的地区，一定不值得你去投资。

　　结语

　　过去两年的澳洲楼市很好操作，因为房价一直飙涨。

　　而2022年难操作，因为房价涨跌完全取决于政策的力度与市场行情的动态关系。

　　但一定要记住：不要在预测的政策下行动，而要在政策落地后时间果断出手。