在澳洲，卖房流程被法律、中介与标准化合同切割得清晰透明，却与国内“议价+公证”模式大相径庭。想在合适的季节、以理想的价格脱手？先把以下“5大阶段+4个溢价秘诀”存进备忘录，再决定何时挂牌。

一、5步标准流程（Settlement倒计时起点：合同交换日）

① 前期调研（Research）——“先当买家，再当卖家”

线上比价：Domain、Realestate查看同街道近6个月成交

工具推荐：Domain for Owners免费估价+需求热度指数

目标输出：心理价位区间、畅销户型特征、买家画像

② 选中介+定策略（Agent & Method）

核心角色：市场趋势解读、出售方式建议、买家谈判

出售方式对比

定价出售：周期可控，适合稳价出货

拍卖：竞争激烈，但可超预期；4-6周营销期

意向报价（EOI）：或物业，先探市场水温

选中介Tips：看本地成交率、看广告拍摄质量、看数据库买家数量，而非只看佣金高低

③ 市场推广（Marketing）——“3秒抓眼球”时代

必备素材：专业摄影+航拍+短视频+户型平面图

渠道组合：门户网站、社交媒体、印刷折页、房源指示牌、中介内部邀约

低成本加分：统一暖色灯光、移除过量家具、前花园修剪——让照片“会说话”

④ 开放与谈判（Open Home & Offer）

时间黄金档：周六上午10-12点；拍卖通常放在第4-6周

现场管理：中介登记买家、记录反馈、即时价格测试

谈判技巧：设定“保留价”但勿公开；先让买家出价，再反向锚定

⑤ 合同交换与过户（Exchange & Settlement）

标准过户期：6周（可协商）

你的任务：与律师确认条款、按时释放押金、配合房屋保险过户

律师任务：准备Section 32、与买方律师对表、安排资金清算

收尾：第42天，银行放款→产权交割→钥匙移交→余额到账

二、争取高售价的4个实操细节

选对季节

黄金档：春季（9-11月）、秋季（3-5月）——买家活跃、拍照光线好

谨慎档：盛夏学校假、冬季雨季——竞争少但看房人数下降，适合“房源”独卖

吃透本地市场“供需表”

库存<3个月→卖方市场，可抬价

库存>6个月→买方市场，宜快速成交

中介每日后台数据：询价电话数量、开放日到访人数、同类房源天数-on-market——让数字替你说话

低成本微翻新 = 高感知价值

刷新墙面：浅色涂料，成本AUD 2,000-3,000，心理溢价可达1-2万

厨房贴膜+换把手：瞬间“现代感”，花费几百，回报数千

花园前院：修剪+新木屑+盆栽，拍照效果拉满

利用“供需缺口”定价

同一街区同户型断货→起拍价可上调5-8%

新房交付空窗期→二手，拍卖保留价抬高

大型基建（地铁、医院）官宣→买家预期上升，提前1-2个月挂牌

三、出售房屋需承担哪些成本

因房屋情况不同，出售成本差异较大，以下为常见费用（仅供参考，具体以实际为准）

四、常见误区速查表

× 等到“房价峰值”再卖——市场节奏难踩，错过春季窗口反而吃亏

× 过度翻新——豪宅化装修≠同比例溢价，中位价区域宜“轻妆”

× 公开保留价——拍卖前透露心理价，等于自断竞价空间

× 忽视合同细节—— sunset clause、special condition不写清，可能被动拖长settlement

在澳洲卖房，流程被律师、中介、标准合同切割得透明且可复制：调研→选代理→营销→谈判→过户，每一步都有明确时限与责任人。把“春季or秋季”“供需数据”“轻翻新”三张王牌提前握在手里，你就能在竞争活跃的季节，把房子卖出舒服的价格。牢记：市场不会等你，但会奖励有准备的人。