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澳洲房产拍卖市场火爆-如何做好拍卖准备避免踩坑

  拍卖是目前澳洲比较流行的一种销售形式,在竞标的时候可以在买家之间创造出一种强烈的竞争氛围,当场让买家感受到FOMO(FearofMissingout)所以碰到几个冲动型的买家,往往可以达成超出预期的价格。近一年房产卖出超过估价范围之后买家仍然疯狂加价,越来越火爆的市场让许多卖家走上了拍卖路线,希望能得到更高的价格。对于没有足够经验的购房者来说,拍卖之前需要做好很多考察和研究才能避免踩坑,找到真正在自己预算价格范围内的房子。EPSPropertySearch总监PatrickBright曾经说过购房者需要付出努力,做必要的研究,而不做这些研究的人“更有可能多付钱”。

  在拍卖会上买入是一个重大的决定,不应轻易出手。你可以在拍卖日之前好好问问自己,"我是否已经考察了足够多的房产,并进行了足够多的可比性研究,知道房产的真实价值是多少?"如果答案不是自信满满的肯定,那么你还要多做研究。

  那么,到底如何在拍卖中避免踩坑,拍到自己的心仪房产?下面就由带你一起了解一下如何做好拍卖前的准备和拍卖规则。

  想到买房,你可能先做的事情是上网,查相关的信息和房价,周末穿梭各个openinspection和auction,跟卖房中介打交道。

  但是其实却忽略了同样重要的一方面,就是了解并评估自己的借贷能力。

  出手前您需要一个贷款预批pre-approvalletter,以便看中心仪物业的时候更有底气。

  其实在没有预算之前去盲目参加拍卖是没有多大实际意义的,如果不能确保资金上的就绪,就每个周末去看房子,会浪费掉许多时间。

  了解自己的贷款能力

  参加拍卖之前重要的一点是要清楚了解自己财务状况,找好专业贷款经理帮你获得银行贷款的预批信pre-approvalletter,确保贷款额度,这样你会比大多数人有更有优势。因为拍卖槌子一旦落下房子就成交了,如果你在拍卖过后再去联系贷款经理,万一你的贷款数额不够或者贷款审批时间过长,不能如约交割房产,你将会损失掉你的订金。

  检查房屋和合约

  如果看中了心仪的房产想参加拍卖,提前找专业人士做房屋的建筑buildinginspection和虫害检查pestcontrol,并且找律师查看合同,重点在是否有违法的加/改/重建,并确认卖家中介的承诺是否书面化。拍卖的房产属于无条件销售没有冷静期(cooling-offperiod),所以你需要在开始竞拍前确定自己的决定。

  积累经验

  做好调查了解房屋价格,尤其是那个区域类似房产过往的市场售价。你可以通过CoreLogicRPData,Domain或Realestate.com.au的PropertyValue等机构进行房产销售历史搜索。在正式举牌拍卖前,先去观摩多个拍卖会,以积累必要的拍卖经验,做好拍卖成交价超过市场价的准备。

  保持冷静的头脑

  当你到了真正的拍卖会上,只有一个真正的规则要记住:记住你的预算!

  千万要记住自己的预算,虽然为了买到房子,你可能会很有诱惑力,但这可能会导致危险的大额出价,从而使你陷入严重的财务困境。安全起见,请考虑其他的房源。

  了解行话

  拍卖一开始可能会让人不知所措,但你需要了解自己的处境。拍卖条件将在投标开始前提供。无论哪种方式,你参加的拍卖越多,你就会了解得越多。

  这里有一些你需要知道的拍卖行话:

  Reserveprice–拍卖前卖家设定的底价,也就是卖方愿意接受的低价格。

  Passedin–如果拍卖未达到底价,卖家撤回该房产的出售。出价高的买家有与卖家进行私下条约买卖(privatetreatysale,私下买卖合同)的优先谈判权。

  Fallofthehammer-临近拍卖结束时,拍卖师将要求终出价并倒计时“落槌”,标志着拍卖结束。

  拍卖当天

  当你做好了准备,到了拍卖当天,需要带着ID,支票,到现场注册信息。买家们先到现场有30看房时间,随后拍卖师介绍房产并宣读有关拍卖的规定。出价环节开始后,随着价格升高,很多人会忘了自己的预算,这时候你要保持冷静,牢守底线。到一定阶段后,拍卖师会进屋跟卖家确定是否到达出售价位,若到达,拍卖师返回现场询问是否还有出价更高者,实力买家往往这个时候开始继续竞价。如果不小心冲动报价,落槌前可以撤回,落槌后不接受任何报价。后三槌落定,高出价者可能直接和卖家签合同或者转入passedin与卖家商议价格。

  竞价风险

  当拍卖很激烈时,“出价再高一点点就能击败其他竞拍者”是大部分买家的心理,这个心理的诱惑会通过一次一次的举牌把您往更大的风险里推,因为这时候您根本不知道自己到底高能叫到什么价位。提醒您不要冒这个风险,先做好贷款预批,看房时心理有底,知道自己能报价到多高。

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