澳洲的财政年度是每年的7月1日至次年6月30日，个人所得税的申报截止日一般为10月底，如果由注册会计师办理退税的话，截止日期通常能延长至次年的5月15日。

　　根据澳洲税法规定，任何人在澳洲境内产生的收入都必须交税，并且是按累进制逐级递增交税。简单来说，就是收入越高，需要交的税就越高。那么，该如何合理地降低按税收入呢？

　　对于高收入人群来说，在个人名下购入第二套房产作为投资房申报租金收入，就是一个有效的抵税方法。首先，大家需要先明白一个概念，就是“负扣税”(NegativeGearing)。

　　什么是“负扣税”(NegativeGearing)？

　　简单来说，“负扣税”等于澳洲税务局(ATO)把你的投资房视为一个“小生意”，租客缴纳的租金等于您的“收入”，维持这盘“生意”的所有开销，包括银行贷款利息、水电费、房屋折旧、物业管理、维修费用、保险等各种费用，可视为“支出”。

　　用这些收入减去支出，您的“生意”可能会出现一个纸面上的“亏损”。那么这个亏损的额度就可以从您的收入应纳税额度中减去，为您带来税务上的优惠。

　　而新房所带来的折旧(depreciation)，往往是和负扣税联合使用的佳“搭档”。

　　什么是房产折旧？

　　折旧让您可以为所投资的房产随着时间推移而产生的磨损申报减税。假设您的年收入为10万元，而您申请了1万澳元的减税。那么，在财政年度的时候，您只需要对9万元的收入缴税。

　　这种减税，承认了建筑物自身以及其装置、设备（空调、窗帘、地毯等）会随着时间的推移产生损耗，并终需将其更换。而新房在成交后的前几年，能申请到的折旧率会更高。

　　值得一提的是，无论这些物品是否由他人（开发商或前任业主）购买，作为现任业主的您，仍可继续申报减税，因为它们在持续的贬值。

　　房产折旧退税的具体建议注册工程估价师(QuantitySurveyor)会对投资房的每个部分分类，并准备一份“房屋折旧计划表”(DepreciationSchedule)，房东就可以合法的申报退税了。

　　“积少成多”，不要忽略小件的折旧物品

　　房产投资者需要记住一点，在$300以内的物品，是无需走复杂的过程，可以直接抵税的。

　　例如，如果您想要为投资房购入一个微波炉，那么，请买一个$290，而不要买$310的。因为前者可以直接做全额折扣抵税，而后者则需要准备折旧计划表等一系列文件。

　　另外可以注意点的，是在“低价类别区间”($300-$1000范围内)的物品，折旧率会相对较高。

　　举个例子，如果您想为投资房购入一个冰箱，价值$1,200的冰箱，折旧率是20%，而$950的冰箱，因为在低价类别区间，所以折旧率为每年$37.5%。

　　具体哪些费用可以抵税？

　　广告费(Advertisingfortenants):投资者在招租时产生的广告费，例如刊登出租信息时产生的费用。

　　物业管理费(StrataFee):通常情况下，公寓、Townhouse等会有相关的物业管理费。

　　清洁费(Cleaning)：关于清洁投资房的费用

　　市政费(CouncilFee):为投资房缴纳的市政费

　　房屋设施折旧(Depreciationonplant):假如您的租客不付租金，但您购买的业主保险(LandlordInsurance)支付给了您赔偿金，这也要算入收入报税

　　园艺和除草费用(Gardeningandlawnmowing)：为投资房修正园艺所产生的的费用

　　房屋保险(Insurance)：为投资房缴纳的房产保险

　　房贷(InterestonLoans):如果投资房是通过贷款购买的，那么所产生的贷款利息也可退税

　　地税(LandTax)：投资房的地税

　　法务费(LegalFee):需要注意的是，购房卖房时产生的律师费不能计入此项

　　除虫费(PestControl)

　　房屋中介代管费(Propertyagentfeesandcommissions)：如果把投资房交给中介管理，那么，此费用也可退税

　　房屋维修费(Repairsandmaintenance):如果房屋有部分损坏或者需要做维护时所发生的费用可退税

　　房屋折旧(Capitalworksdeductions):一般针对房屋结构和外部设备折旧情况的计算

　　水费(Watercharge):房东为出租房支付的水费，房客自付部分不能计入内

　　其他房屋出租费用(SundryRentalExpenses):包括一些零碎的杂项费用，如送给投资房相关人员（房客、中介、会计师、律师等）一些类似鲜花、酒类、电影票等小物品，可以用作报税

　　房产折旧报告(DepreciationSchedule)：房产折旧报告通常需要专业人士来准备，如果在每年财政年结束前(6月30日)做好并付款，那么也可用作折旧抵税

　　其他注意事项

　　在澳洲大部分州，印花税以及买卖房产时的过户律师费和中介费是不能用来抵税的，但可在计算资本增值税中，作为物业成本扣除。

　　大家需要妥善保管好所有的收入和支出凭证，以顺利申报，并将报税回报大化！