在大多数人的眼里，CashOut意味着你的某个房子房贷已经还清，然后向银行抵押这套房子获得资金的过程。

　　然而，由于澳洲贷款市场的政策，CashOut的过程也成为了抵押贷款的一部分。

　　只要新贷款的额度大于目前剩余贷款的额度，便可以将额度差值转换现金为自己使用。这类的操作就可以称为CashOut。他的本质是将房产的增值部分体现。

　　举个例子：您有一套价值100万澳币的房产，仍有60万澳币的贷款没有还清。目前这套房产涨到了200万澳币，如果您的资料符合要求向银行申请到了80%LVR的贷款（即160万澳币），那么您获得的100万澳币现金即为CashOut。

　　CashOut需要通过什么手段实现呢？

　　一般来说借款人通过加贷（TopUp）和转贷（Refinance）这两种方法来实现CashOut。

　　TopUp指的是在物业增值的情况下，将物业增值部分从现有贷款银行中拿出的方法。

　　在本银行做的优势就是节省时间和精力，不会面临违约费等额外费用。

　　Refinance同样意味着将物业的增值部分变现，区别是换一家银行将物业增值拿出。

　　在低贷款利率和高贷款额度方面，投资者更加有了选择权。精明的投资者往往会通过这种办法获得更多利润。

　　影响CashOut的因素有哪些？

　　通过CashOut实际操作过程来看，房产估值，借款人的收入，套现的目的这三点是核心要素，他们影响着CashOut的结果。

　　房产估值是CashOut的基础，这个值决定了借款人获得的贷款的上限。

　　真实案例：客户Amy在14年以60万澳币的价格买了套房子，现在房子的银行估值为90万澳币，仍有40万澳币的贷款未还。那么如果能申请到抵押率80%的贷款，那么Amy的CashOut额度是32万。

　　Jeff在14年同样以60万澳币买一套房子，目前未还贷款同为40万澳币，但现在房子的银行估值为110万澳币，那么如果能申请到抵押率80%的贷款，那么Jeff的CashOut额度是48万。

　　对比来看，两人房产资源价值差距显而易见，所以房产的增值性是拉开投资差距的重要因素。

　　接下来就是借款人收入问题。只要是CashOut，银行都要重新审核借款人，确定他们的贷款负担能力。

　　如果物业估值增加，银行方面会认定还款人的负担增大，因为相对于原来贷款金额的本金加利息，借款人要多还贷款增加部分的本金和利息。

　　无论是本银行还是换到其他家银行，都要经过这个步骤。

　　CashOut的目的也是要素之一。按道理讲银行接受多种CashOut理由，但实际上银行还是比较喜欢借款人以房产投资，装修，改建等可以使资产持续增值的行为为CashOut的目的。

　　我们的确也应该有投资的需求，才考虑套现的这种方式方法。如今的疫情期间有些银行对CashOut对于金额较大的套现银行会做FundsControl。

　　所以对于申请CashOut来说，选择合适的银行时很重要的，因为不同的银行有各自的政策，选对银行也是一门技术。您也可以咨询专业金融机构来获取更大利益。澳大利亚KBRZ凯邦融正成立于2010年，拥有十年以上的金融信贷从业经验，为您选择合适的银行，保证您的利益，为您解忧。

　　通过今年来的案例进行分析，大部分“CashOut”案例失败的原因基本是公寓类物业估值不理想。

　　银行对于物业价值评估的保守态度占一方面，另外就是一些客户是在房市高点进入市场，并且物业的位置大多在高密度区域，这大大影响了物业的增值性。

　　如果你具有House类型的物业，并且成交时间超过2年以上，那么进行估值的成功率会高一些。

　　目前银行在收入方面设置的障碍，主要围绕着DTIRatio。

　　在某些银行计算方式下，你的收入通过贷款审查计算器并不代表你通过了贷款审核，DTI（债务与收入比）指标也是贷款审核的一部分。

　　所以有些借款人会选择出售增值潜力比较低的物业进行新的资产配置。这样做有效的优化了自己的DTI，增强了自身的借款能力，可以拿下增值潜力高的资产。

　　任何人财富间的差距，很多都是源于对自身资产的管理。灵活使用Cashout便是一个非常实用的理财能力，有些人明明身在黄金屋，但自己毫无所觉，没有注意到如何巧妙的使用融资工具，从而错过了市场给你的一次次机会，这就非常可惜了。

　　原文来源：凯邦融正KBRZ