投资澳洲房产，如何判断房价是涨，是跌？-金顶置业

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投资澳洲房产，如何判断房价是涨，是跌？

　　目前澳洲房价的涨幅已趋于平缓之势，境内买家的消费几乎接近饱和。因为政策大好，房子的成交量屡破记录，尤其是公寓，华人代理商更是用“破茧成蝶”来形容它的市场。比如开发商SekisuiHouse的悉尼项目Lumia豪华公寓，期203套竟然在2个月内卖掉了一多半，只剩下93套房了。

　　本月中旬Lumia的一级代理商TimZhang表示，在澳洲7月底前所有开发商和agent都在忙首次置业客户，而从8月份开始便会往投资客户上转。这里的投资客户一般就是指海外客户，之所以会有这样的说法，是因为之前澳洲的开发商们普遍认为会在今年第三或迟第四季度开放边境。

　　然而近期澳政府公布的21-22财政预算案让他们大失所望，国境竟要推迟到明年才开放。不过话虽如此，预算案也透露了今年年底可先让留学生率先赴澳上学，这意味着可能会产生买房养学的客户。如果真有有这样需求的朋友，去澳洲看房子的时候要会判断你选择的地区，房价是升还是跌？

　　通常判断是以下面几点作为向标。

　　利率：

　　利率反映了现金价值，基准利率较低，现金账户中可赚取的金额数量也会减少。目前澳洲住房贷款利率对于海外人士是4.28%起，并有机会免除风险费用取得免费对冲账户。低利率是购置房产的好时机，而想要产生可观的收益可能是多年后的事情，但要知道澳洲房产的定位本身就不是让大家来暴击的，投资澳洲房产的人都是来配置资产、传承资产、对冲风险的，关于利率，取决于个人怎么看了。

　　环境：

　　无论在哪里买房，要判断这个地区好不好，好是亲临现场去考察当地的街道环境，去问问当地的居民，这样你会获得真是有效的信息。如果是刚需的人，你需要了解项目周边的具体情况，如有多少教育机构、离医院有多近、社区服务如何、公园大吗、商业街繁华吗等等信息，还要问明白周边的基础建设如：轻轨何时建好？跨海大桥何时完工？等等详细的时间。环境较好的地方，房价自然上升比较快。

　　供应动态：

　　需要在政府网站上调查一下这个区域新开发项目的数量，看看是公寓还是独门独院的住房。如果是公寓项目增加，意味着这里极有可能将被打造成一个大型的中央商务区，那么到时你再出租你的公寓，租金回报可是能令你足够满意了，即使未来出售，你的房价也会因上升赚到更多。如果是独门独院的住房，那么你考虑的则是将来出手的问题，这涉及复杂的计税以及你个人的眼光，国内网上有不少失败的案例，可以汲取他们的教训。一般海外客户在澳洲购置房产，主要目的是出租给当地老百姓，所以你还要了解当地的工资涨幅情况，如果工资没有上涨，那么你的房子只能以薄利出租。

　　空置率：

　　投资澳洲房产常见的“玩法”就是杠杆投资，而利润主要来源于House的出租，如果一个地区的空置率极高，那么你的房子有机会租出去吗？如果没有大刀阔斧的改变，房价自然会跌。这同时也会涉及到失业率的问题，08年金融危机后布里斯班外郊洛根地区就是一个例子，因为当时失业率超过10％，现在房价的增长仍然不乐观，即使那里的基建已经相对完善。

　　来源：考拉地产

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