澳洲买房指南：没有PR的外国投资者，如何申请澳洲房贷？
外国投资者分为纯海外投资者和持临时居住签证的人士。
纯海外投资者
一、纯海外投资者指：非在澳常住的外籍人士，即身在澳洲境外，并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士。拥有短期签证的境外人士（如：旅游签证）也为纯海外投资者。
二、纯海外投资者在澳购房须满足以下要求：
1.获得澳洲海外投资审批委员会（以下简称“FIRB”）的批准。
2.只能购买全新的房产、期房（即楼花）或用于住宅开发的空地。
3.只能用于投资用途。
持澳洲临时居留签证的人士
一、持临时居留签证的人士指：在澳生活的持有12个月以上有效签证的外籍人士。常见的临时居留签证类型包括学生签证500、毕业生临时签证485、培训签证407、临时技能短缺签证482等等。
二、临时居留签证人士在澳洲购房时须满足以下要求：
1.获得FIRB的批准（提交申请时，必须在澳洲境内）。
2.可购买一套二手房作为自住房，不能出租
3.签证到期后，三个月内必须把房子卖掉
4.持过桥签证的人士不能一人单独买二手房
5.可购买全新住宅用作投资用途，没有数量限制
接受海外贷款的机构
一、银行：多为跨国银行，如花旗银行、大华银行、中国银行等。其特点是：前期费用较低，材料审核严格，一般对申请人的房贷申请资格有额外的要求。
二、其他贷款机构，如信贷公司、私募基金、私人贷款，特点是：前期费用较高，材料审核较宽松，一般不会对贷款人有额外的资格要求。
贷款申请所需文件
分为四类：身份证明文件、工作收入证明文件、所购房产的相关信息文件、其他文件。
一、身份证明文件包括：
1.护照，身份证，驾照等
2.签证信
二、工作收入证明文件包括：
1.工资单
2.雇主出具的工作证明信
3.三至六个月的银行流水账单
4.完税证明
5.社保账户账单
6.所购房产信息
三、所购房产的相关信息文件包括：
1.购房合同
2.5%或10%的订金支付收据
3.中介出具的租金预估信
四、其他文件如居住国的个人信用报告、其他资产证明、其他收入证明、其他负债证明等。
贷款额度
海外贷款的额度受两大因素的影响：贷款申请人的还款能力与贷款比例。
一、关于贷款申请人的还款能力，贷款机构会有专门的还款能力测试——房贷申请人只有通过这一测试才能获得所需贷款额度。这一测试也可确定您的大贷款额度。
二、贷款比例是指您的贷款总金额与所买房产价值的比值。
1.所买房产的价值会根据由银行指定的第三方机构去评估，并出具估价报告确定。
2.大多数借款人的贷款金额为房产价值的60%-80%。
3.贷款比例也会受到您所购房产的具体情况影响，如房产的面积、类型、状况、用途等——据此贷款机构会规定不一样的贷款比例。
4.若借款人需要高于贷款比例的贷款金额，则须购买房贷保险（Lender Mortgage Insurance）。
申请时间
贷款申请的时间为越早越好，以免您签订购房合同后仍未获得款项支持，导致损失首付的沉重后果。一般而言，购房前6个月来咨询贷款顾问是保险的做法，因为各种材料准备、贷款机构审核批准、贷款合同的审阅等均须预留足够的时间才能稳扎稳打地拿下房贷，顺利实现在澳安家置业的梦想。
来自：澳洲华瑞
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