澳洲的财政年度是每年的7月1日至第二年的6月30日。个人所得税申报的截止日期一般为10月底。在澳洲，许多人以投资房产来进行合理避税。

ATO在每年都会发布《Guideforrentalpropertyowners》，指导房东们退税。

如果你在澳洲拥有投资房产，那么你需要了解：

1、哪些收入需要纳税？

2、哪些费用是允许扣除的？

3、您需要保留哪些记录？

这些收入都需缴税

1、租金收入

2、用于冲抵房租的商品或服务

比如，你把房子租给朋友，他没付现金，但给房子添置了件家具或电器，那么这要折为现金作为收入报税。

3、用于冲抵房租或修理费的押金

比如，你的租客不付租金，或者破坏了房子不修理，这时你有权扣留押金，那么押金也要算作收入报税。

4、租客损坏物业后支付的赔偿金

比如，你的租客破坏了房子后支付了修理账单，你将这笔修理费用申报抵税了，那么租客支付的金额要算作收入报税。

5、保险赔偿金

比如，你的租客不付租金，但你购买的业主保险支付给了你赔偿金，这也要算作收入报税。

6、政府为安装太阳能热水系统提供的津贴

7、等等

哪些费用可以抵税？

1、广告费（Advertisingfortenants）

投资者在招租时产生的广告费。例如在报纸上刊登出租信息产生的费用等。

2、物业管理费（Bodycorporatefeesandcharge）

通常情况下，Apartment,Unit和Townhouse等会有相关的物业管理费（Stratafee）。

3、清洁费（Cleaning）

关于清洁投资房的费用。

4、市政费（CouncilFee）

为投资房缴纳的councilfee。

5、房屋设施折旧（Depreciationonplant）

比如，你的租客不付租金，但你购买的业主保险支付给了你赔偿金，这也要算作收入报税。

6、园艺和锄草费用（Gardeningandlawnmowing）

为投资房修整园艺所产生的费用。

7、房产保险（Insurance）

为投资房缴纳的房产保险。

8、房贷（Interestonloans）

如果投资房是通过贷款购买的，那所产生的贷款利息也可以退税。

9、地税（Landtax）

即为投资房的地税。

10、法务费（Legalfees）

请注意，购房卖房时产生的律师费则不能计入此项。

11、除虫费(Pestcontrol)

12、房屋中介代管费（Propertyagentfeesandcommissions）

如果把投资房交给中介管理，那中介收取的管理费用也可以退税。

13、房屋维护维修费（Repairsandmaintenance）

如果房屋有部分损坏或者需要做维护时所发生的费用可以退税。

14、房屋折旧(Capitalworksdeductions）

一般针对于房屋结构和外部设备折旧情况的计算。

15、水费（Watercharge）

房东为出租房支付的水费，注意房客自付的水费不能计入退税。

哪些费用不能抵税？

1、投资房的购买和出售成本

在澳洲大多数州，印花税以及买卖房产时的过户律师费和房产中介费不能用来抵税，但可在计算资本增值税时作为物业成本扣除。

2、没有实际承担的费用

比如，租客自己支付了水电费，屋主不能用这来抵税。

3、投资房自住期间的费用

比如，你有个度假屋，旺季用于出租，淡季时自己自住使用，那么自住期间产生的费用不能用于抵税。

4、从2020年开始，如果你买的物业是H＆L，也就是买土地再建房，那么在建房过程中产生的还款利息不能进行退税。这意味着房东现在必须要在建完房，拿到OC之后才可以申报退税。

退税的注意事项

1、妥善保留好所有收入和支出的凭证，完整的支付证明是为了顺利申报并抵扣所有的抵税项目。

2、投资房费用的范畴要分清楚，用于房屋资本增值上的费用则不能够在RentalSchedule里申报。例如，印花税（StampDuty）等。

3、申报退税的记录单和费用发票等要完整保存。要在避免引起税局调查的同时，并达到报税回报大化，好可以咨询有经验的会计师来处理投资房退税。

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