贷款小课堂

随着人们生活和工作方式的改变，很多工作早已不再局限在本地，居家办公甚至远程跨国办公已然成为一个新型工作模式。进而越来越多的海外收入购房者进入澳洲房产市场。

如何使用海外收入在澳洲进行贷款购房呢？

1、银行或非银行基金机构

大多数澳洲本地银行在政策上可以接受一定条件下的海外收入，然而各银行对于海外收入的政策则各有不同。

银行会在贷款比例上有更严格的限制，对贷款的审查也相对严格，有可能仅仅因为申请条件不合格或材料没有达到要求而被拒绝。

但优点是如果能通过银行审查，海外收入可以享受到和本地收入一样较低的贷款利率。

而有些非银行贷款机构往往在审查政策层面相对宽松，对于海外收入贷款的包容度相对较高，但可能会涉及到较高的利率和一定风险费。

同时，这类贷款方背后的资金方也很重要，因此，建议咨询资深的贷款经理人。

2、汇率及税务影响

大多数银行或非银行贷款方会将贷款人的收入转换汇率后再打折扣。

如年薪50万美元的借款人，收入转换成澳币后是71万澳币，银行或非银行机构会用60%到90%不等的折扣比例进行核算。

同时有些贷款方在核算时仍然会使用澳洲税率进行税后收入的计算，众所周知，澳洲的税率相对较高，因此导致有些在低税率国家工作的借款人在贷款能力方面有一定量的缩水。

3、国籍和签证区别

如果购房者的伴侣不是澳洲公民（Citizen）或永居（PR），同时收入也来源于海外，可能会在某些程度上影响贷款的方案。

也许会涉及到额外的信息和文件，例如伴侣的澳洲居住证明，有些银行也会要求在申请中，需要将公民或永居方的申请人作为主要收入来源。

同时，如果地契上有海外身份伴侣的名字，购房者也会被收取相应的海外印花税。

如果想要避免这笔印花税，可以选择在地契上仅填写澳洲公民或永居者的名字，但仍用双方的名字进行贷款。

然而这种选择会对没有在地契上的一方带来更高的风险，所以银行也只接受伴侣关系的共同申请人，但在非银行机构的政策上则相对较为宽松。

4、如何验证海外收入

海外身份的借款人往往会被要求提供至少三个月的银行流水、工资证明和雇主证明，而澳洲国籍或永居的借款人则有可能被要求提供有效的海外工作证件。

自雇人士使用海外收入进行贷款就相对更加困难，可以接受这种贷款资料的本地银行非常少，同时需要有相关专业人士的配合（如会计师）。

和本地收入贷款一样，必须提供两年的个人以及公司报税以及财报，同时需要依据海外当地的税务及财务法规向银行提交申请，对贷款人的资料和贷款经理人的业务水平要求非常高。

但该情况在非银行机构则有更大的成功批复率。

5、海外资产和负债

一旦被定义为海外收入，海外的信用记录也是必要材料之一，换言之借款人在海外的负债也会被纳入核算的考虑范围内，意味着借款人的收入不仅需要足够承担澳洲的负债，也要足够支撑海外的负债。

这对于一些在海外有大量贷款或信用卡的借款人会有不利，通常贷款经理人团队会根据每个借款人的财务情况，制定方案规划。

在提供充足材料的同时，海外的租金收入也可以纳入核算范围，这在一定程度上也可以帮助借款人增加贷款额度。

总而言之，海外收入房屋贷款给许多海外收入的借款人提供了更多的选择，方便他们用海外收入配置澳洲资产。

但由于贷款架构相对复杂，会比本地收入审查方式更加繁琐，有些银行或机构有可能并没有配置相应的系统来处理海外地址、电话和身份的验证，这可能会严重拖延贷款进度。

但非银行机构往往能够为海外收入贷款人提供更为方便的产品服务和配套系统。

同样在海外收入合同签字认证时还会需要大使馆的公证或见证律师的文件，以及翻译等环节。

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