海外房东在管理和出售澳洲房产时需要注意哪些方面？
海外房东在管理和出售澳洲房产时，常常会涉及相关税务问题，例如土地税、资本增值税、空置税等。
今天，就带海外房东们了解一下海外业主在出售房产时通常会遇到的——海外人士资本增值预扣税。
什么是海外人士资本增值预扣税？
从2017年7月1日开始，澳大利亚税务局（简称ATO）会向所有75万澳币或以上出售的物业征收合同价格12.5%的海外人士资本增值预扣税。
此政策适用于所有在2017年7月1日或以后签署合同的物业（如果房地产买卖合同于2016年7月1日至2017年6月30日之间签订，则预扣税率为10%，并且仅在房地产价值为200万澳币或以上时方适用），旨在确保所有海外人士有按照澳洲法律履行其税务责任。
在此规定下，若出售物业的合同价格≥75万澳币，那么买方必须在物业成交时把合同价格中12.5%的金额作为预扣税费缴纳给ATO。即买方替卖方缴纳税款，这意味着您在物业成交时有可能无法获得全额的房款。
如何界定“海外人士”？
ATO对于海外人士的定义有别于澳洲移民局，简单来说可以理解为“非澳洲居民” ，即非长居澳洲亦不打算移民澳洲的人士。这跟是否持有澳洲身份并无直接关系。
举例1：李先生是澳洲公民，持有澳洲，但长期居住在澳洲以外的国家，ATO将视其为“海外人士”（非澳洲居民），卖房时需要缴纳预扣税。
举例2：王先生不是澳洲公民，没有澳洲身份，但长期在澳洲生活和工作，ATO将视其为“非海外人士”（澳洲居民），卖房时无需缴纳预扣税。
举例3：周先生不是澳洲公民，没有澳洲身份，长期居住在澳洲以外的国家，ATO将视其为“海外人士”（非澳洲居民），卖房时需要缴纳预扣税。
大部分的海外投资者都是属于例3的情况，需要缴纳预扣税，但这并不就是说需要完全缴纳12.5%的预扣税，这个预扣税也是可以进行合理规避的。
如何合理规避资本增值预扣税？
1 在房屋交割前向ATO申请更改预扣税率，然后在交割过户时按照ATO同意的税率缴纳预扣税；
2 在交割过户房屋时向ATO缴纳合同价格12.5%的全额预扣税，然后在预缴税费后向ATO申请退税（包含卖家的其他可退税费）。
例 如：
张先生3年前以100万购入物业，现以120万再售出物业，资本增值20万，按12.5%的税率应缴纳税费15万，但扣除卖房的律师费、中介费、广告费等相关费用后，张先生的净增值收入可能只有17万。这种情况下，张先生就可以向ATO申请降低预扣税率。
所以澳洲税务局还是比较人性化的。
如卖方认为合同价格12.5%的全额预扣税率不合理或没有反映其税务责任的真实状况，卖方就可在成交前向ATO申请降税率，同时提供相关证明，例如律师费发票、房产中介佣金发票及印花税支付凭证等。
什么情况下可以免预扣税？
“资本增值预扣税”顾名思义就是你的资本增值了才会扣你的税，资本没有增值就不用扣税。
比如您是以低于购入价格出售的物业，或者扣除卖房费用后，您的净收入基本为0，这种情况就可向ATO申请免预扣税，但在申请时也同样需要提供相关证明，证明您没有在该物业出售中获得任何资本增值。
总 结
如果您正在考虑出售在澳持有的房产，那么出售相关的税务责任是必须考虑的重要因素之一。
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