未来12个月，悉尼房价增长可能放缓至6%

　　新年伊始，媒体《澳洲金融评论》（AFR）采访了部分专家，就2022年澳大利亚房产将会有哪些特点进行了大胆预测。或许受多种因素影响，某些观点不一定会发生，但是仍有一定的参考价值。

　　部分人会认为，2022年澳大利亚的房地产市场可能会趋于稳定。原因是2021年全国住宅价值飙升22.2%——这是自1989年以来大的年度增长，这是由超低利率、高家庭储蓄、刺激政策等原因推动的。

　　悉尼房价飙升了25.8%，墨尔本房价飙升了16.3%。CoreLogic的数据显示，澳大利亚住宅房地产的总估值同比去年上升了2.2万亿澳元至9.4万亿澳元，创下历史新高。

　　但随着推动房地产繁荣的因素逐渐减弱，过高的增长即将结束。

　　CoreLogic研究主管TimLawless表示：“如果你预计2022年房价的涨幅与2021年持平，我想你会失望的。”

　　“我认为，2022年的增长率将较低——平均约为5%至7%，甚至可能低于这一数字，因为我认为市场将开始放缓。”

　　Lawless表示，住房市场的放缓，尤其是悉尼和墨尔本的房地产市场，将由多种因素共同引发，比如贷款负担能力差、房源激增和信贷政策收紧。“我认为负担能力可能将是市场放缓的重要的因素，”他说。

　　“在收入增长非常缓慢的背景下，今年全国房价仍旧上涨了20%以上，这意味着越来越多的人买房压力会增大。”

　　澳新银行（ANZ）经济学家FelicityEmmett表示，更高的抵押贷款利率将将会极大干扰未来12个月内的房价走势。

　　她说：“抵押贷款利率的上升，正在影响一些人对房地产市场的看法。随着澳大利亚审慎监管局（APRA）的宏观收紧，这将使房地产市场失去一些活力。”

　　Emmett表示：“我认为市场会有一点变化，我希望看到一个更加平衡的市场。”

　　房价长期温和

　　“我们的预期是价格会继续上涨，在今年上半年，涨幅会比我们在2020年看到的温和得多。”澳新银行预测，未来12个月，悉尼房价将仅上涨6%，墨尔本房价将上涨7%，全国房价将平均上涨6%——远低于今年，但仍高于长期平均水平。

　　CoreLogic数据显示在过去五年中，悉尼的住宅价格平均每年上涨5.4%，墨尔本平均每年增长4.6%，全国平均每年增长5.2%。

　　BIS牛津经济经济学家MareeKilroy表示，买家偏好的改变和人口增长也可能影响今年一年的房价。

　　她说：“在疫情期间，人们的储蓄更多，他们将大量资金放在了住房上。但随着疫情形势开始好转，我们将回归到疫情前的状态，人们开始旅行，人口流动增速。”

　　“因此，疫情期间的刺激不是永久性的，它们将减弱。但补助的减弱对房地产行业来说是一个潜在风险。”

　　潜在的游戏改变者

　　Lawless说，除了疫情，紧缩的信贷政策和经济也是房地产市场可能改变的因素之一。

　　他说：“我们确实看到了进一步的限制措施出台，特别是在房地产审查方面，我们知道这将对住房活动产生一些负面影响。”

　　“如果信贷政策有进一步的变化，如进一步紧缩，这将会减缓价格增长。”

　　Lawless表示，虽然经济好转对房地产市场是个好兆头，但也可能引发过早的加息。

　　工资增长

　　Lawless说：“经济可能会比澳大利亚储备银行或财政部的早期预测更快增强，这些数据非常强劲，这可能开始让工资增长和更高的通货膨胀率。”

　　“经济变强对澳大利亚和房地产市场来说显然是个好消息，因为这意味着更多的人有能力去贷款。不过这也是个坏消息，因为这可能意味着市场将提前加息，因此我认为经济发展的结果是把双刃剑。”

　　从好的方面来看，如果边境重新开放，移民恢复，这将立即提振租赁及购房市场，Lawless表示。

　　他说：“移民的增加将对租赁需求产生直接的影响，尤其是墨尔本和悉尼抢手的公寓。这些市场将受益于外国学生、外国游客以及永久性移民的涌入。”

　　小城市利好

　　Lawless表示，随着悉尼和墨尔本房地产市场的放缓，规模较小的首府城市可能会有更多机会。

　　“我认为明年将是‘小城市’年，”他说。

　　“我们已经经历了几个周期，特大城市——悉尼和墨尔本——主导了住房增长周期，这造成了严重的负担挑战和社会公平问题。

　　“像布里斯班和阿德莱德这样的小型首府城市的房价还没有涨到类似的高度，它们将更具有优势，来吸引购房者，由于灵活的居住和居家办公安排。”

　　Lawless表示，悉尼和墨尔本在过去几周的上市企业数量飙升至创纪录水平，规模较小的首府城市上市水平仍然很低，但增长空间很大。

　　“我们看到布里斯班和阿德莱德的住宅存量水平非常低，上市率比近五年平均水平分别低33%和32%左右。”

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