2021年澳洲房市场总览

　　截至2021年11月，澳洲住宅房地产的估计价值达到了$9.4万亿的历史新高。销量攀升至近18年来的高水平，过去12个月的销量为614,635。在澳大利亚全国范围内，住宅价值升值22.2%，创造1989年以来的高增幅。

　　2021年全年，澳洲房地产市场的强劲表现是由多方因素推动的，其中包括低利率、政府对家庭的财政和建筑行业的支持、高家庭储蓄和较低的市场供应等。在这些因素推动住房需求之前，住房周转率多年来也一直相对较低。这可能也有助于解释过去12个月的房屋高销量。

　　2021年呈现出与2020年类似的增长趋势。澳洲独立屋价值的年增长率为24.6%，超过了公寓价值14.2%的增长。对独立屋的偏爱可能部分反映了到2021年住房市场中以自住房需求的持续主导地位。ABS住房贷款数据表明，在过去的12个月里，自住房占购买房产的担保借贷的72.6%，而十年的平均水平为65%左右。同时，高价值的房产更受欢迎，价格增长也更大。

　　首府城市房屋分层价值指数：

　　2021年，周边及偏远地区住宅市场也继续表现出色。截至11月的12个月中，价格增长了25.2%，首府城市的价格则增长了21.3%。对偏远住宅市场的偏好是由多种因素造成的，包括持续到2021年的疫情封锁期，加强了远程工作的趋势，削弱了城市的吸引力，同时周边及偏远地区的房价为更多的买家提供了房屋可负担性。在截至2021年3月的一年中，澳大利亚统计局的移民数据表明，从首府城市到偏远地区的内部人口流动比前一年增加了5.9%，而同期离开澳大利亚偏远地区前往首府城市的人数下降了3.5%。

　　首府城市和偏远地区房屋价值指数：

　　在2021截至11月的一年中，租金增长率为9.4%，是澳大利亚全国租金记录自2008年1月以来的高年增长率。其中偏远地区的综合增长率为12.5%，而首都城市的综合增长率仅为8.3%。与2020年不同的是，租赁市场的增长已经变得更加广泛。

　　2022年房市展望

　　主要大城市缓慢增长

　　在悉尼、墨尔本等大城市的房产可负担性已经开始恶化，同时市场供应在年底激增。住房贷款目前显示出紧缩和放缓的迹象。这些因素的累积导致部分主流银行预测2022年将呈现较弱的增长。

　　随着联邦政府住房贷款担保计划的调整，房地产市场条件（如上市天数和新上市房源数量等）开始向有利于买家的方向转变。这对首次购房者非常有利。

　　海外买家回归

　　值得注意的是，受到疫情影响，国际边界关闭导致澳洲房地产的海外买家购买比率创下新低。这一点在2021年6月NAB住宅地产调查中也有提到。该报告称，在6月季度，国外买家在住房市场的份额降到了2.0%的历史低水平。而9月季度的趋势是略微上升到2.2%。在2022-2023年，更加自由的国际旅行让海外投资者可以进入澳洲，因此可能会看到受海外买家涌入带来的市场提振。

　　更多"可负担"的住房市场将出现增长

　　大城市住房市场的高速增长会将需求推向相对可负担的市场。在截至去年11月的三个月里，这种情况在一些市场上已经变得很明显。

　　2022年初，由于边境限制的放宽使那些在悉尼、墨尔本和首都地区被封锁的人更容易进入其它州进行房产投资。比如，鉴于昆士兰东南部地区受到州际移民的欢迎，黄金海岸、布里斯本等城市预计在2022年会有相对强劲的表现。

　　2021西澳房市概览

　　2021年，珀斯全年的房价总涨幅度为13.1%，房屋中位价增至$528,551，珀斯目前仍为全澳房价实惠的首府之一。

　　同时，2021年尾，珀斯的租金价格比2020年上涨了约10%，在所有首府城市中，租金收益率位居第二（4.4%）；相比之下，悉尼的收益率低，仅为2.4%。

　　西澳排名前五的房产销售记录：

　　珀斯房屋中位价Top10区域：

　　珀斯房价上涨Top10区域：

　　大多数业内人士一致认为，影响西澳住宅市场的大因素将是2月份开放边境。经济学家AnneFlaherty女士预计一旦西澳在2022年开放，我们可能会看到房地产市场的活动有所增加，明年房价中值将继续上涨，但预计不会达到2021年的水平。

　　CoreLogic研究分析人士TimLawless表示，“珀斯的房地产市场目前看来仍然被低估了，而边界开放对珀斯的房产市场来说，是一个积极因素。”

　　结·语

　　经历了2021魔幻的一年，我们共睹了澳洲房市的腾飞，而接下来的2022，虽然我们都不是预言家，无法准确说出它的终走向，但毋庸置疑，澳洲房产在不同的细分市场将有着不同的表现，让我们一起见证接下来的2022！

　　资料来源

　　CoreLogic(RPData),Reiwa