布里斯班房地产市场正经历一轮显著的结构性上涨。在人口增长远超住房供应、建筑成本持续攀升以及首次置业者加速入市的共同推动下，这座昆士兰州首府城市的房价增速已显著领跑东部沿海市场。据最新预测，2026年布里斯班房价涨幅将接近11%，达到悉尼预期增速的两倍。这一预测发布之际，布里斯班刚于2025年以14.6%的年度涨幅正式跻身"百万澳元城市"行列，中位价已超越墨尔本，成为仅次于悉尼的高价市场。

区域分化：珀斯与布里斯班的双引擎格局

毕马威（KPMG）周三发布的《住宅物业展望》报告揭示了全澳主要城市的发展差异。报告预测，2026年珀斯将以12.8%的涨幅领跑全国，布里斯班紧随其后逼近11%，而悉尼和墨尔本的增速则相对温和，分别为5.8%和6.8%。毕马威首席经济学家Brendan Rynne指出，布里斯班市场承受着显著的成本压力，这主要源于大量人口迁入与住房供应严重滞后之间的结构性矛盾。

Rynne分析称，2025年下半年市场表现超出预期。按常规周期，负担能力压力本应在上半年抑制买家热情，但联邦政府"5%首付计划"（Housing Guarantee Scheme）的扩容实施改变了市场节奏。该计划自去年10月1日扩大规模以来，已向超过2.1万名购房者提供支持，通过向各收入水平申请者开放低首付贷款、免除贷方抵押贷款保险（LMI）并提高符合条件的房产价格上限，有效降低了市场准入门槛。这一政策在珀斯和布里斯班等本已过热的市场产生了显著的加速效应。

入门级市场的结构性紧张

当前市场呈现明显的分层特征。尽管新房建设数量严重不足，买家仍表现出强烈的支付意愿，推动房价持续攀升。Rynne预计，2026年入门级市场的表现将继续优于整体大盘。越来越多的年轻购房者为摆脱长期租房循环，选择尽早锁定首套房产，这一趋势导致低价房产领域的竞争愈发激烈，价格支撑力度显著强于高端市场。

研究机构Cotality的数据印证了这一分化现象：2025年12月季度，价格低于政府支持计划上限的房产涨幅达到3.6%，明显高于高价房产 segment。财政部模型虽显示该政策对长期房价影响有限，但短期市场压力已然显现。

政策双刃剑：刺激需求与负担能力阈值

然而，政策红利背后潜藏着市场风险。Rynne警告称，如果住房供应这一核心瓶颈得不到解决，持续的需求刺激政策只会不断推高负担能力阈值。当价格攀升至民众实在无法承担的水平时，市场可能面临突发性降温。届时，即便有政府担保计划支持，买家仍可能因无法满足银行融资要求而面临巨大的资金缺口。

这种担忧反映了当前市场的深层矛盾：一方面，政策工具成功地帮助数万名购房者跨越首付障碍；另一方面，在供应端没有同步改善的情况下，需求端的持续刺激可能加剧价格扭曲。

利率环境：短期扰动与长期趋势

在货币政策层面，市场面临不确定性。尽管澳大利亚储备银行（RBA）可能在近期调整现金利率，但Rynne认为即便出现25个基点的加息，也只会减缓增长速度，而不会逆转上涨趋势。他强调，利率只是影响房价的短期因素之一，在强劲的结构性需求面前，货币政策的抑制作用相对有限。

不过，AMP首席经济学家Shane Oliver对此持有更为审慎的观点。他认同住房短缺将继续对价格形成支撑，但预测2026年的增速将有所放缓。Oliver指出，金融市场目前已消化了年内约两次加息的预期，最早可能从近期开始。这种利率预期的重大转变，或将对房地产市场产生一定的抑制作用，改变当前单边上涨的市场预期。

综合来看，布里斯班房市正处于政策红利、人口流入与供应短缺的多重博弈中。短期内，市场热度预计将持续，但中长期走势将取决于供应端能否有效响应，以及货币政策调整的节奏与力度。对于市场参与者而言，在享受政策便利的同时，审慎评估自身的长期负担能力，将是穿越当前周期的关键。