澳洲房租再创新高，专家：今年还得涨-金顶置业

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澳洲房租再创新高，专家：今年还得涨

PropTrack《2025-26租房可负担性报告》给出残酷数字：为避免“租金压力”（≤税前收入30%），家庭年收入需达101,400澳元；全国中位租金650澳元/周，六年里“舒适收入线”从74,533澳元飙升至112,667澳元，涨幅超50%。2026年租金预计再涨约30澳元/周（1560澳元/年），空置率普遍<1%，供应缺口与人口增长继续推升租金，但涨幅将由“狂奔”转为“慢跑”。

澳洲房租再创新高，专家：今年还得涨

一、全国租金地图：650澳元新基准，760澳元天花板

全国中位：650澳元/周（+1.6% QoQ，+4.8% YoY）

悉尼：760澳元/周（比墨尔本多9620澳元/年）

霍巴特、达尔文、珀斯：涨幅最快

偏远地区：590澳元/周（+7.3% YoY）→速度仍快于首府

二、可负担性“红线”六年上移50%

2019：74,533澳元/年→2025：112,667澳元/年

30%红线公式：650澳元×52÷0.3≈101,400澳元

→ 收入不涨，租金涨，=“租金压力”全民化

三、州府细分：悉尼“内外”价差一倍

悉尼市中心：216,000澳元/年（≈$4,150/周）

悉尼边缘：112,000澳元/年（≈$2,150/周）

→ 市区与郊区租金差达90,000澳元/年

四、最可负担城市——墨尔本、霍巴特

墨尔本独立屋 vs 公寓：仅差900澳元/年（公寓供应充足）

Flaherty预判：2026年墨尔本将成为全国“最可负担”首府

偏远地区最亲民：南澳偏远430澳元/周

五、供应端死结：建造成本>租客承受力

Australian Community Housing CEO Mark Degotardi：

“我们缺的是在合适地点、以合适价格建造的合适住房。”

公寓本应是可负担选择，却因建材、人工、融资成本高，成为“涨价先锋”

偏远地区：租金涨最快，但项目利润最薄→开发商不愿进入

六、2026展望：涨幅放缓，价格继续向上

租金涨幅：由2022-23年两位数回落至3-5%/年

空置率：全国平均1.2%，珀斯、霍巴特<0.5%，供应缺口未解

人口增长： interstate migration + 留学生返潮，需求端继续放大

七、租客自救指南

跨产品：2居公寓比3居独栋便宜20-30%，且空置率更高

跨城市：南澳偏远、维州Geelong、昆州Toowoomba仍<500澳元/周

跨时间：避开1月/7月学生高峰，5月/9月议价空间更大

信息对称：用PropTrack、Domain对比同区同户型租金，避免“感情价”

八、投资者与政策方向

投资者：锁定<1%空置率城市（珀斯、霍巴特、regional QLD）

产品：地铁口+大学1km公寓，承接“降级”需求

政策：联邦5%首付、各州首次置业补助，可把部分租客转化为业主，但取决于“他们是否买原投资房”

650澳元/周已成为全国新基准，年入10.1万澳元才勉强避开“租金压力”。2026年租金涨幅将放缓至3-5%，但低空置率+人口增长决定价格仍向上。对于租客，跨城、跨产品、错峰是唯一自救手段；对于政策制定者，只有把“建筑成本”和“租客支付能力”之间的鸿沟填平，才能真正解决可负担性危机。否则，租金数字还会继续刷新高，只是速度不再“失控”。

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