当房价与工资继续脱节，“拥有自己的家”这条传统路径正被重新书写。房地产贷款机构Two Red Shoes创始人Rebecca Jarrett-Dalton用一句话总结2026市场：“买房不再靠一份全职工资，甚至双薪家庭也难负担平均房价。”机构新展望列出了四大趋势——从“次优房产”到“家庭财富转移”——将决定普通人能否继续留在楼市牌桌。

一、次优房产成“新入场券”

买家主动下调预期：放弃地段、放弃全新装修，只要“能翻新、能负担”

数据：2025年第四季度，60-80万澳元“老房+大地”成交量同比+18%，同期楼花成交-12%

买家心态：“先上车再说”——宁愿自己刷漆换地板，也不想再等十年攒首付

二、新建楼盘信心滑坡，现房吃香

质量阴影：外墙剥落、结构漏水等高层缺陷频见报端，买家对“楼花”愈发谨慎

银行同步收紧期房估值，LVR普遍比现房低5-10%，进一步把需求推向“已完工”

结果：高层公寓销量连续两年下滑，近完工或现房项目去化周期缩短15%

三、借贷行为“宽松化”——40年期贷款登场

加息周期基本结束，银行间竞争加剧，审批边缘条件（credit buffering）开始松动

40年按揭悄然上线：同额贷款月供比30年期少约8%，让“先借后还”成为新策略

风险：总利息支出增加近20%，机构提醒“长周期≠低负担，仍需评估未来收入曲线”

四、财富转移加速——“父母银行”升级“全家钱包”

场景一：祖父母跳过中间代，直接为孙辈提供首付赠与或房产过户

场景二：父母购入房产，约定5-10年后由子女按原价+低息回购（Family Buy-Back）

场景三：联名购房或自管退休金（SMSF）共同持有，租金与资本增值家庭内部分配

数据：2025年首置客首付来源中，亲属赠与比例已达34%，创2010年以来新高

副作用：Jarrett-Dalton警告，“父母有房→子女有房”的代际循环正在固化，无家庭支撑者被进一步边缘化

五、Rentvesting崛起——“租在城里，投在区里”

模式：在CBD或海滨租房享受生活方式，把存款投入二、三线城市高租金回报房产

动因：年轻人对“努力工作-买房-退休”传统路径失去信心，更重视即时生活体验

数据：2025年“租投客”数量同比+22%，其中35岁以下占比68%

六、供应端“理想很丰满”

政府喊话“快速开发土地、拉平供需”，但审批、基建、劳动力短缺层层阻力

Jarrett-Dalton评价：“快速拉平供需只是美好愿景，现实是推土机没跟上人口出生率”

七、给不同买家的实用策略

首置无家庭支援

目标：75-95万澳元老房+大地，可翻新可扩建

工具：5%首付+40年按揭+首次置业担保，把月供控制在税后收入30%以内

有家庭支援

目标：90-120万澳元近完工现房，避免建筑风险

工具：父母赠与首付→联名购入→5年后回购，提前做赠与协议+律师见证

Rentvesting人群

目标：可负担省城（Newcastle/Ballarat等）高租金回报独栋，租售比>5%

工具：只还息贷款+固定利率3年，租金抵月供，保留主城生活灵活性

2026年的房市逻辑再清晰不过：房子让位“能负担的次优房”，40年贷款替父母续写“杠杆人生”，家庭财富接力成为入场券。对普通买家，把购房计划嵌入“家庭金融+个人现金流”双表，比赌降息更实际——先上车，再升级；先拥有，再。否则，等待你的不是崩盘，而是“有房阶层”与“无房阶层”的代际固化加速到来。