降息红利褪色，廉价房“逼空”领涨：2025澳洲楼市7.7%涨幅背后的冷暖图谱-金顶置业

当前位置：首页 > 投资置业 > 降息红利褪色，廉价房“逼空”领涨：2025澳洲楼市7.7%涨幅背后的冷暖图谱

降息红利褪色，廉价房“逼空”领涨：2025澳洲楼市7.7%涨幅背后的冷暖图谱

2025年的澳洲房市在“希望—降温—再定价”的三部曲中收官。年初，市场押注“连续降息”；年末，却被“加息幽灵”泼了冷水。全年住宅价值仍录得了7.7%的逆势涨幅——高于2024年的5.2%，也高于20年均值5.1%。但数字背后藏着明显的“南北温差”：布里斯班、阿德莱德等小型首府以双位数领涨；悉尼、墨尔本则在12月陷入“零增长”。更关键的是，便宜25%的住宅年涨9.5%，跑赢25%的6.2%——中高收入者被迫“向下换档”，直接把传统洼地买成年度火赛道。

降息红利褪色，廉价房“逼空”领涨：2025澳洲楼市7.7%涨幅背后的冷暖图谱

一、年度成绩单：全国上涨，核心失速

全国：+7.7%（11个月）

布里斯班&阿德莱德：≈+10%

悉尼：+5.1%

墨尔本：+4.2%

低价段：+9.5%

高价段：+6.2%

Cotality研究主管Eliza Owen总结：降息75个基点点燃了春季，但四季度通胀回升瞬间改变预期——悉尼、墨尔本在12月前四周直接“横盘”。

二、利率过山车行程表

1-3季度：市场沉浸在“还会继续降息”的乐观中， clearance rate 冲破70%

4季度：CPI高于预期，CBA、NAB放话“2026年初加息”，买家信心急冻，核心城市房价0增长

三、政策“甜蜜”与残酷并行

5%首付计划：2025年10月取消收入上限，房价限额80-95万澳元

Help to Buy：12月开放，政府出资30-40%产权，首置客可少借数十万

Domain的Nicola Powell指出：补贴让买家“挤得进门”，却同时推高同区售价，“上车价”更高了

投资者贷款占比重返40%，但集中于二手房，对新增供应几乎零贡献，Ray White首席经济学家Nerida Conisbee直言“政策救市≠供应救世”

降息红利褪色，廉价房“逼空”领涨：2025澳洲楼市7.7%涨幅背后的冷暖图谱

四、2026年前景：廉价区或继续领跑

情景剧本

① 加息25bp：低端涨幅收窄至5-6%，仍高于3%

② 利率不变：低端继续+8-9%，+4-5%

③ 降息重现：低端有望双位数，核心城区补涨

共识：无论利率方向如何，“供应缺口+人口净流入”决定价格底部继续抬升；首置客购房重心已向≤150万澳元区间永久性下沉

五、不同人群应对策略

首置族

用政府共享产权把贷款额压到收入5倍以内，锁定通勤45、空置率<1.5%的外环

预批利率按7.5%计算，防止加息后借贷能力骤降

换房族

卖出25%（慢涨），换入低价25%（快涨），实现“价差套利”

投资者

关注2027-28交付的新公寓，逆周期锁价，享供应真空租金跳升

避开高楼期房，优先中型低密度项目，降低建筑商违约风险

观望者

把决策周期压至90天，政策窗口常随利率预期瞬间关闭；等待≠省钱，可能=更高入场价

2025年教会市场一个冷酷逻辑：降息能点燃情绪，却盖不住供应缺口；补贴能拉人上车，却同时把车门价抬高。2026年，无论加息是否落地，“价格底层25%继续跑赢”几乎写进剧本。对买房者而言，把购房决策锚定在“自身现金流+外围基建落地时间线”，比赌利率方向更可靠：先卡位，再升级；先立足，再换座。否则，等待你的不是房价崩盘，而是廉价区也迈入“百万起步”的常态化未来。

温馨提醒：投资有风险，选择需谨慎

温馨提示:温馨提示：文章源自网络，所述观点不代表尚澳观点，仅供参考！投资有风险，入市需谨慎！文章中宣传素材（图片/视频/VR）部分源自网络，其著作权归作者所有；如原作者表面其身份并且停止使用该素材，请及时与本网联系！