2026澳房价预测：全国破百万，布里斯班珀斯领涨10%-金顶置业

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2026澳房价预测：全国破百万，布里斯班珀斯领涨10%

加息阴影下，澳洲楼市却再传“强硬”预测。realestate.com.au《2026房市展望》由三位经济学家联合撰写，明确给出“利率不变，房价照涨”的核心观点：全国独立屋与公寓中位价将首次突破100万澳元，年涨幅6-8%；布里斯班、珀斯高可看10%；悉尼、墨尔本则因可负担性限制，维持在5-7%的“温和区间”。

2026澳房价预测：全国破百万，布里斯班珀斯领涨10%

一、核心数字一览

全国中位价预测：1,057,320澳元（+78,320澳元/年）

年涨幅：6-8%（2025年约+8.7%）

全国财富效应：三季度家庭总资产+5,513亿澳元，房价贡献2.2%单季涨幅

连续上涨：过去11个月房价未中断，五年累计+51%

二、分城预测——“南西双雄”继续狂奔

布里斯班、珀斯：7-10%

供应缺口大：挂牌量比疫前低约45%

人口净流入>2%，新房交付跟不上就业增长

阿德莱德：6-9%

2025年曾领涨12%，2026年因可负担性“腰斩”但仍高位

悉尼、墨尔本：5-7%

高价基数+可负担瓶颈，需求外溢至中环与外环

霍巴特：4-7%

收入/价比已达临界点，人口增速放缓，呈“盘整回弹”

三、上涨引擎 vs. 刹车片

引擎

2025年三次降息余温仍在传导

5%首付、Help to Buy等政府激励持续放量

租赁空置率<2%，投资者回流明显

刹车片

通胀反弹→市场押注2026年2月可能加息

全国可负担性创历史新低，首次置业者被迫“降预算或移区”

供应端：建筑成本高、技术工人短缺，新房短期难放量

四、利率情景假设

报告以“2026全年现金利率不变”为基准情景。

若通胀再超预期，三大银行（CBA、NAB、Westpac）一致提示：早2026年2月就可能加息，房价涨幅将相应下修1-2个百分点，但不会出现“负增年”。

五、买家应对策略

现金流优先：按“当前利率+2%”做压力测试，月供≤家庭收入30%

政策窗口：首次置业者抢锁5%首付+各州印花税减免，2026年上限或再上调

区域切换：高价城区→地铁/轻轨外延20公里，仍可找到60-70万标的

投资者：锁定租金收益率≥5%、人口净流入≥2%的卫星城，用现金流对冲加息风险

六、时间轴速览

2025年12月：各州公布2026-27配额，无限名额5%首付延续

2026年3月：春季挂牌若仍低于五年均值，价格加速

2026年8月：若CPI>3%，RBA或口头放鹰甚至加息

2026年10月：传统拍卖高峰，全国“百万澳元”中位价大概率被正式坐实

利率可以影响节奏，但决定方向的是“人多房少”的硬缺口。realestate.com.au的报告再次确认：即便进入“高利率平台期”，只要供应没跟上，房价仍会选择向上。对买家而言，把首付、现金流、政策红利三件装备备齐，才能在这一轮“慢涨但持续”的行情里安全上车。毕竟，在库存真正回升之前，澳洲房市的默认设置依旧是——易涨难跌。

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