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新州租金预警！这些区域空置率跌破1%，租金飙升在即

当空置率跌破2%，市场被定义为“租户地狱”；当数字滑到1%，租金竞价成为日常。REINSW 10月新调查显示，新州多个地区已触及这条“生死线”——猎人谷偏远地带、卧龙岗、伊拉瓦拉南区空置率仅1%，大悉尼整体也仅1.8%，租户期盼的“降温”仍未到来。

新州租金预警！这些区域空置率跌破1%，租金飙升在即

一、大悉尼：内环降、外环升，整体依旧“瘫痪”

内环（0-10km）空置率再降0.2%至2.1%，房源同样一房难求

中环（10-25km）持平1.4%，Campbelltown、Parramatta看房人群排长队

外环（>25km）微升0.1%至1.8%，但新增供应远不足以消化需求

REINSW首席执行官Tim McKibbin直言：“供应未进一步恶化值得‘关注’，但距离‘够用’还差得远。”

二、区域“红黑榜”：四个小城空置率上升，其余全线下降

上升区（租户稍松一口气）：

Albury、中西部、Orana、South East，空置率提高0.1-0.3个百分点

下降区（抢房更激烈）：

Central Coast、Coffs Harbour、New England、Riverina、South Coast

McKibbin警告：“可用房源持续减少，市场正形成螺旋式下降，租户体感没有任何改观。”

三、全澳视角：1.2%全国均值，夏季难见“拐点”

SQM Research董事总经理Louis Christopher指出：

全国空置率连续三个月停留在1.2%，为十年至低区间

珀斯、阿德莱德、霍巴特仍低于1%，与偏远矿区需求叠加

预计整个夏季租赁市场维持“紧绷”，2026年初仅可能小幅回升至1.4%左右

四、租金现实：竞价从“暗标”变“明抢”

猎人谷偏远地带1%空置率，三卧室周租一年内跳涨12%至620澳元

卧龙岗1%空置率，看房队伍周末排50米，房东平均收到5-7份报价

中环Parramatta“一房难求”再现，部分房源租金高于指导价10%-15%成交

五、租户应对策略

提前准备材料：工资单、银行流水、过往租约推荐信一次性打包，看房当天可当场签约

锁定更长租期：愿意签24个月且接受合理年涨幅5%-7%，更容易获得房东青睐

关注“上升区”：Albury、Orange等空置率小幅回升区域，通勤火车3小时可达悉尼，租金低30%-40%

考虑合租或分租：两房改三房、客厅隔断，虽牺牲舒适度，可分担高昂租金

六、政策与市场展望

新州政府2025-26预算承诺建设3.3万套社会保障与可负担住房，但首批交付要到2027年

联邦“Build-to-Rent”税收优惠政策刚落地，吸引机构资金进入长租市场，预计新增供应1.2万套，亦需两年建设周期

短期内，留学生与海外劳工返澳高峰持续，租金难有显著回落

当空置率用“1%”说话，租户谈判桌几乎被掀翻。现实是：房源不是没增加，而是增加速度追不上人口流入；租金不是没调控，而是调控敌不过供需失衡。在下一轮供应大潮到来前，提前做材料、扩大搜索半径、接受更长通勤，才是普通租户能立刻执行的“自救三部曲”。

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