4.8 亿澳元“全电大楼”封顶，Docklands 能否点燃墨尔本办公复苏引擎？-金顶置业

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4.8 亿澳元“全电大楼”封顶，Docklands 能否点燃墨尔本办公复苏引擎？

周三，墨尔本 Docklands 北岸的 7 Spencer 大厦迎来结构封顶。这座 22 层、44,500 平方米的新楼，由 Mirvac 与日本开发商 Daibiru 各持 50 %股权，总投资 4.8 亿澳元，预计明年初交付。封顶不仅意味着工程里程碑，也恰逢 Docklands 即将成为墨尔本首个“商业改进区”（BID）——政府、业主与企业的三方合作模式，意在重塑区域活力。

4.8 亿澳元“全电大楼”封顶，Docklands 能否点燃墨尔本办公复苏引擎？

首批租户落定

Aecom 与 Work Club 已分别签下 3,500 ㎡与 3,600 ㎡的租约，占大楼可租面积 16 %。Mirvac 投资主管 Richard Seddon 表示，7 Spencer 采用全电力驱动设计，直击企业“净零排放”需求；而这类高品质供应，在墨尔本仍属。

回暖迹象与估值回落

Seddon 坦言，墨尔本办公市场复苏节奏慢于悉尼与布里斯班，但积极信号已现：过去 12 个月净吸纳 36,000 ㎡，空置率趋稳，租赁优惠缩减，次级转租比例降至 1.5 %。不过，项目估值已从 2024 年初的 6.4 亿澳元下调至 4.8 亿澳元，年报即将披露新账面价值。

资本回报仍显脆弱

MSCI 数据显示，2025 年 Q2 批发办公基金取得 0.9 % 正回报，低于 Q1 的 1.1 %；资本值季度微跌 0.3 %，过去 12 个月累计下滑 5.5 %。MSCI 太平洋区研究负责人 Ben Martin-Henry 指出，虽然回报仍为正区间，但方向信号尚不明确。

“向心迁徙”带来需求

Seddon 观察到，企业正从绿地边缘向交通便利的核心区集中。过去数年，约 23 万㎡办公面积迁往 Docklands，超市巨头 Coles 亦从 Hawthorn East 迁至 Cbus 的 720 Bourke Street（Mirvac 曾参与竞逐）。7 Spencer 正好迎合这股“向心”趋势。

需求公式：高峰日座位

疫情后，雇主普遍要求员工返岗，但不再以“周平均”计算面积，而以周二至周四高峰日座位需求为准。“若高峰日没座位，企业就会扩租”——Seddon 认为，这一逻辑将持续推升高品质写字楼需求。

改进区愿景

墨尔本市市长 Nick Reece 称，Docklands 已具备规模、人口与开发密度，缺的是共同愿景与落地机制。借鉴新州 Walsh Bay—Blackwattle Bay 的“社区改进区”经验，Docklands 的 BID 计划将整合公共投资、步行体验与商业活动，为 7 Spencer 等即将落成的新楼注入持续客流。

供应尾声

7 Spencer 是 2030 年前少数可交付的新办公项目之一，同期仅 Golden Age 的 130 Little Collins Street 与 Cbus 的 435 Bourke Street 等少量新增供应。当需求回暖遇上供给断层，Docklands 能否成为墨尔本办公市场复苏的跳板，答案将在未来几个季度揭晓。

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