澳洲CBD办公楼市场迎来复苏曙光-金顶置业

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澳洲CBD办公楼市场迎来复苏曙光

在经历了两年的低迷期后，澳大利亚中央商务区（CBD）的办公楼市场正站在复苏的门槛上。专家预测，2025年可能会看到价格的小幅上扬，尽管高利率和远程办公的趋势仍在持续施压，但核心地段和资产的需求正在逐步恢复。

过去两年，高借贷成本和企业不确定性给办公楼市场带来了巨大压力，东海岸部分CBD大楼的交易价格较高峰期折让多达30%。B级次级办公楼的空置率居高不下，受到租户对办公空间偏好的影响，估值压力依然存在。墨尔本市场因估值收益率与交易收益率的差距，可能面临进一步下行空间；而悉尼、布里斯班和珀斯市场则被认为已经触底。

澳洲CBD办公楼市场迎来复苏曙光

尽管市场需求总体疲软，但悉尼办公楼交易额在2024年达到了40亿澳元，超越了过去四年的总和，显示出主要投资者对市场触底的信心增强。专家预测，预计的利率下调将进一步刺激投资需求，尤其是超级基金和海外投资者的积极参与。

Knight Frank首席经济学家Ben Burston表示，2025年CBD资产价格有望回升，复苏可能会从悉尼开始，逐步扩展至北悉尼、布里斯班及墨尔本的核心资产，覆盖更广泛的市场。资本化率的收紧将是关键信号，预计2025年悉尼CBD资本化率将收紧50个基点，而墨尔本可能稍有延迟。

租金增长也将成为推动复苏的重要因素。目前名义租金增长率约为5%，但受到高激励措施（如免租期或装修补贴）的抵消。分析师预测，资产的激励水平可能保持稳定，而次级资产可能需要更多投入来吸引租户，这将对未来现金流构成压力。

RW Capital的Luke Dixon指出，2025年具潜力的市场包括悉尼、布里斯班、珀斯和堪培拉，而墨尔本因税收政策及需求疲软可能表现滞后。整体来看，随着利率下降和租金增长的支撑，CBD资产市场的复苏将带动整个行业迈向新阶段。

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