房地产专家认为，高利率和建筑成本正在扼杀新住房的供应，增加租金压力，将首次购房者挤出市场，并使全国五年内120万套新住房的目标无法实现。

在接受《澳大利亚金融评论》季度房地产调查的经济学家和分析师做出上述预测之际，过去一周有爆料称，新南威尔士州和昆士兰州CFMEU的薪酬协议和条件有可能大幅推高新公寓的成本，使一些项目无法实现。

此外，航运业的中断可能会推高进口材料和新房的成本，红海和亚洲的地缘政治危机加剧了疫情以来严重的货运延误。

在众多复杂因素中，高昂的建筑成本尤为醒目。

这些因素推高了大多数首府城市的建筑成本，其增长速度快于房价的增长速度，这使得建造新房比购买老房子更不经济。

Barrenjoey首席经济学家Jo Masters表示：“由于相对于家庭组建而言，澳大利亚的房屋建设不足程度达到创纪录水平，因此住房供应对澳大利亚至关重要。”

“然而，克服一场风暴并不容易，需要许多催化剂。独立屋的建筑审批已稳定在较低水平，但公寓建筑审批仍呈下降趋势。”

“在获得物料和劳动力方面，以及一些早期投入材料的价格方面，已经有所缓解，但劳动力成本仍然居高不下，监管负担也很高。”

Oxford Economics Australia经济学家Maree Kilroy表示，公寓供应的好转对大幅增加住房供应至关重要。

她表示：“为了营造一个更具支持性的环境，利率下降、租金基数上调、建筑成本正常化、协调社会保障住房投资以及关键市场的规划调整都是同时需要的。”

CoreLogic的Cordell construction Cost Index显示，本月的另一项分析显示，尽管住宅建筑成本的增长率在过去一个季度有所放缓，但仍远高于疫情前的水平。

“成本增长终于回到了正常的幅度范围内。然而，建筑价格并没有下降，在经历了一段时间的成本上涨之后，现在的建筑或翻新成本仍比新冠疫情前高出近30%，”CoreLogic研究主管Tim Lawless表示。

住宅审批数据显示了新房数量的急剧减少。每年的批准数量约为16.4万套，远低于联邦政府在未来五年内每年建造24万套住房的宏伟目标。与此同时，每年约63.5万人的人口增长正接近历史至高水平。

SQM Research创始人Louis Christopher表示：“目前，我们没有看到任何迹象表明住房供应即将上升。”

“SQM Research预测，25财年的新住宅完工量仅为13.8万套。也许降息（到来时）可能是催化剂。”

期房预售水平不足

PropTrack负责经济研究的执行经理Cameron Kusher表示，建筑审批处于10年来的至低水平，新供应“受到新冠疫情爆发以来建筑成本大幅上升、劳动力短缺以及利率处于12年来至高水平的阻碍”。

“建筑成本的飙升扩大了新房相对于现房的价格溢价。为了使新住房更具吸引力，新住房和现有住房之间的价格差距需要缩小。”

“如果我们看到现有市场的价格上涨，或者如果现有住房市场的库存不足迫使购房者购买新房，这种情况就可能发生。”

此外，高利率也使得为新的开发和建设融资变得更加困难，降低了利润率，并导致更多项目被推迟或放弃。Kusher表示，这也使得获得足够的预售以启动新建设变得困难。

他表示：“鉴于此，住房供应改善的主要催化剂可能是利率下降以及新房和现房价格之间的价差收窄。”

Knight Frank首席经济学家Ben Burston也认为，由于投资者需求下降导致新房定价走软，未能达到预售目标，抑制了新供应。同样，在建租市场部分，建筑和融资成本的急剧上升并没有因更高的可实现租金而得到充分缓解。

与此同时，对于租户而言，工资涨幅没有跟上租金增长的步伐，“这已经超出了他们的承受能力”。

他认为：“结果，持续的工资增长和未来两年融资成本的预期下降(虽然不能保证)将有助于恢复租房者的负担能力，并可能使租金进一步上涨，这将有助于引发新的开发项目，但在现阶段，恢复高水平的住房建设似乎将是一个缓慢的过程。”

限制性规划制度的影响已成为一个热点问题。Domain的研究和经济主管Nicola Powell认为，虽然单靠规划不能提供更多的住房——因为开发商的商业决策涉及多种因素——但土地成本仍然是一个关键因素。

“这些准备推行的计划要求地方议会以可承受的价格提供现成的土地，这在过去是很难实现的。解决这个问题将大大缓解供应增加的困境。”

大都市住房供应的僵局正促使人们重新思考区域化的好处，正如MSCI太平洋地区研究主管Benjamin Martin-Henry所指出的那样，区域化需要“改善连通性的现实建议”。

“如果你看看上与我们相似的国家，通勤城镇的存在缓解了主要中心住宅市场的压力，”他说。

“例如，通过引入高速列车，你可以让长距离通勤变得更可行。这样做会打开更多住宅市场，那里的土地可能更便宜。”

供应紧张也激发了人们对新住房模式的兴趣，比如所谓的土地租赁社区，这类社区通常针对的是低端市场，房主拥有自己的房屋，但租下房屋所在的地块。

高力国际负责交易服务、医疗保健和退休服务的全国主管Chris O ' driscoll表示，土地租赁行业正经历大规模扩张，以应对人口的迅速老龄化，以及“这种运营模式对退休人员的吸引力”。

他表示：“这项服务极大地吸引了所有社会经济群体——从那些寻求负担得起的解决方案的人，到那些寻求住房的人。”

“这种生活方式的特点还与在保持房屋所有权的同时释放资本的能力相结合，两者都是推动需求的因素。”

“这些进入半退休到退休阶段的买家注重生活方式。”

“土地租赁社区的增长还有一个额外的好处，那就是向更广泛的房地产市场释放了一波住宅物业。”

“从运营商的角度来看，他们正在享受创造受生活方式文化推动的社区的机会，从而实现房屋的销售和随后的转售，并实现可持续的经常性收入，从而产生积极的运营回报。”

参考资料：AFR