四年前，当Amineh Nakhbaf持商务签证从伊朗来到澳大利亚时，她希望澳大利亚的房地产市场比德黑兰更容易进入。

她表示：“德黑兰是上昂贵的城市之一。”

“但是，就相同标准的单元房或独立屋而言，你在澳大利亚所需的远比德黑兰高。因此，即便卖掉了你在德黑兰的房产，你仍然必须挣更多的钱，以获得更多更大额贷款，进而购买接近你所寻找的标准的住房。”

Nakhbaf是典型的技术移民，他们持临时签证来到澳大利亚，目的是购买住房并获得永久居留权。

她在悉尼西部经营一家厨房装修公司，她说，即使有20万澳元的积蓄，她也很难找到合适的房子。

她在德黑兰也有一处房产可以出售，但她说，即使是这些钱加起来也不足以支付她的经营成本和悉尼的高房价。

她正在看的那个地区的房子价值大约200万澳元。

她表示：“我不想背负那么多房屋贷款，因为我想扩大公司业务。”

她表示：“利率是我担心的另一个问题……因为我在澳洲没有永久居留权，我必须支付双倍的印花税。”

非澳洲居民购买房产要缴纳更高的税。

购买100万澳元或以下的住宅物业，外国投资审查委员会Foreign Investment Review Board收取的费用起价为1.32万澳元，购买4000万澳元以上的住宅物业，高可达104.5万澳元。

临时居民还必须向州政府缴纳更高的印花税。

Nakhbaf表示，这是她愿意承担的代价。她希望在未来12个月内拥有自己的房子。

“我会尽我所能尽快(买到房子)，因为我要付房租，压力太大了。”

越来越多的移民在获得永居前购买房产

澳大利亚预计今年的移民数量将破纪录，净入境人数将达到40万人。

这是疫情后的一次浪潮，预计这种增长将是暂时的。

根据2024-25年的预算，移民人数预测为26万，接近近的历史平均水平23.5万。

这一增长的主要原因是海外学生、临时技术签证持有者和打工度假者的返回。

Helia Singh在珀斯经营贷款经纪业务已有20年，但今年4月，她转行成为了一名理财教练。

她注意到越来越多的移民持商务签证来到澳大利亚，然后用他们的财富在当地购买房产，而这通常发生在他们成为永久居民之前。

她说，也有外籍人士希望在疫情后返回澳大利亚。

她表示：“海外移民在房地产市场和购房趋势中扮演着重要角色——无论是自住还是投资。”

她表示，她的客户都是“有钱的人”，他们想住在他们工作的首府城市。

她说：“我的大多数客户来自香港、中国内地和中东国家，尤其是伊朗和叙利亚。”

“我也看到了来自巴西的移民趋势。他们已经很有钱了，大多数是专业人士和技术移民。”

“他们希望在这里建立企业，他们必须带来大量资金来这里投资和创业。因此，他们进入房地产市场要容易得多。”

“作为签证要求的一部分，他们至少带了40万至50万澳元，他们很乐意将其中至少一半投资到房地产市场，购买自己的房子。”

Peter Li是悉尼Chatswood的一名房地产经纪人，他的公司在上海也设有办事处，目标是外国买家。

与Singh一样，他指出，许多移民正在努力获得永久居留权或已经获得居留权，“海外的父母银行”正帮助他们获得房产。

“中国学生的父母银行非常富有....他们支持自己的孩子获得房产，”他说。

“他们不仅仅是父母银行，也是财务顾问。”

Li表示，他们通常“在获得实际永久居留权之前就会拿到房产，只是为了让他们有一种安全感”。

“因为在亚洲人，尤其是中国人的心态中，你知道的，我们不想租房……我们需要拥有一些资产，”Li表示。

他表示，这些中国家庭逐步汇款给身在澳洲当地的学生或工作者，然后他们会用这些钱支付首付并购买房地产。

他说：“你不可能在一天之内把100万澳元从海外转移到悉尼，这不现实，你需要把钱分成几部分，然后慢慢地把它解决掉。”

但该机构也为在这里投资的外国买家提供服务。

Li表示，他的公司约20%的客户是来自中国内地、香港、马来西亚和印度尼西亚的富裕海外买家，今年迄今为止，来自这一海外买家群体的咨询量增加了30%。

外国人在购买住宅物业中占很大比例吗？

尽管有海外的父母银行，但根据外国买家的官方数据(包括居住在当地的非居民的购买)，他们只占购买量的一小部分。

财政部外国投资部门的Simon Writer在参议院的一次估算听证会上表示，在2021年至2022年期间，澳大利亚住宅销售量为588,176套，其中不到1%的买家是海外购房者。

但交易的价值很高。根据公布的FIRB数据，从2022年7月1日到2023年3月31日，外国人被批准购买4643套住宅(70套被撤回)，价值59亿澳元。

相比之下，2021-22年度批准的外国买家交易为5433笔(144笔撤回)，价值76亿澳元；2020-21年度批准的外国买家交易为4327笔(455笔撤回)，价值57亿澳元。

中国是大的投资来源国，按数量和价值计算，约占已批准投资数量的38%。

紧随其后的是来自中国香港、越南、中国台湾、新加坡、印度、英国、尼泊尔、印度尼西亚和马来西亚的买家。

根据中国国际房地产门户网站Juwai的一份报告，这一趋势将继续下去。

该报告表明，由于中国人有大量储蓄可供投资，中国对澳大利亚和其他国际房地产的需求也将会增加。

“就赴澳旅游的中国游客数量而言，仍有相当大的增长空间，”Li表示。

“如果是这样的话，我敢说肯定会有更多的询盘和更多的买家从印度、马来西亚、新加坡等亚洲国家来到澳大利亚。”

他说，海外买家想要的房产类型也在发生变化，他们中的许多人选择了四卧室的公寓或联排别墅。

Downsizer和首次购房者的购房兴趣增加

其他房地产中介也看到了另一种趋势。他们报告说，在疫情期间，他们主要看到投资者购买房地产，但现在出现了一种新的动态。

Jellis Craig拍卖行的销售顾问兼拍卖师George Pangalos表示：“目前我们有两大买家群体。”

“我们有年轻夫妇——首次购房者，他们从父母的银行里拿到了钱。”

“然后是退休老人，他们正在缩小规模，把卖掉大房子所得的钱，买一套可以居住的单层住宅，剩下的要么存进养老金，要么帮助孩子们。”

Pangalos表示，仍有一些投资者感兴趣，但他们不是大多数。

他说：“目前强劲的买家是自住业主，但你会看到一些投资者进入，只是因为目前的利率带来了高租金回报——租金价格已经飙升。”

“有一些开发商仍然有购买和建设的兴趣。但强劲的买家是自住业主。”

PEXA的数据显示，许多退休人士直接用现金购买房屋。该公司的分析着眼于2019年1月至2023年3月期间东部新南威尔士州、维多利亚州和昆士兰州的住宅物业购买情况。

报告发现，2022年东部各州的住宅销售结算总额为4786亿澳元，其中1225亿澳元是现金支付的。这与2021年(1248亿澳元)相似，但与2020年(836亿澳元)相比增长了46.5%。

PEAX的首席经济学家Julie Toth表示，总体结算的下降是由于需要住房贷款的买家减少了，这意味着现金买家——其中大多数是希望缩小规模或退休的澳大利亚老年人——占整体的比例增加了。

她表示，利率上升并没有阻止这部分人购买房产。

她指出：“当这些人买房搬家时，他们通常不需要贷款。”

“这说明了我们所看到的利率变化的分布效应，因为这个群体在做出这些决定时基本上不受利率的影响。

“虽然在房价较高的地区也有一些，但大多数都在房价中等的地区，也就是退休人员居住的地区。”

“我们还在内城看到了这样的趋势。在墨尔本，指的是邮编为3000的市中心，悉尼也是如此。还有部分内城区的现金买家数量正在飙升。”

Toth表示，其他没有现金、必须申请住房贷款的人正在降低他们对自己买得起的房子的期望。

参考资料：ABC