澳洲房产投资黄金法则：教你如何选到潜力好房-金顶置业

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澳洲房产投资黄金法则：教你如何选到潜力好房

投资置业的成功关键在于选择一套回报稳定且有升值潜力的房子。然而，澳洲房产市场上大部分投资者都属于跟风购买，不知道如何判断某区域未来的房价是涨还是跌，也不知道如何寻找具有较高增长潜力的好项目。下面是决定升值潜力的5个核心要素：

可负担性

目前，布里斯班的中点房价为781,881澳元，相比悉尼或墨尔本更容易负担。在2022年初以来，布里斯班的租金更是一路狂飙，单元房租金中位数同比上涨12%。如果首期能付30%，以现在的利率水平，租金基本可以抵消利息和维护费用。部分地区回报率可高达6% - 6.5%。黄金海岸的租金也在不断上涨，独立屋的每周租金中位数上涨了30%，而单元房的租金也同样上涨了近30%。因此，可负担性是判断房价上涨潜力的重要因素。

人口增长

人口增长是房价增长的刚性因素，而高薪人口的增长对房价上升的推动作用明显。因此，决定买哪一区域的房子，必然要从研究该区的人口着手。根据昆州政府的统计数据显示，在2021-22财年，布里斯班市人口净增加5.92万人，人口增长率达到了2.3%，远超悉尼、墨尔本。到2030年，布里斯班的人口预计将达到300万。新增人口中国内净移民人数超过2.8万，而这些洲际移民普遍来自悉尼、墨尔本等高收入地区，有对更大的房产面积或临海房产的渴望。黄金海岸的人口增长也很强劲，越来越多的年轻一代千禧一代25至40岁的人搬到了黄金海岸，大城市迁徙居民增加了7%，预计到2041年人口将达到100万。

就业机会

人口的增长更大因素是就职岗位的增加，所以说有一份工作，或者更具体的说，新增的工作岗位也就成了推动房地产市场的又一关键因素。受奥运红利的影响，预计将为昆州带来91,600个全职工作岗位，布里斯班和黄金海岸正在逐步成为澳洲人就业的新选择。

市政规划

政府的规划投资、大型基础设施的建设也会创造出更多的岗位需求，目前在布里斯班的基建热潮就是一个很好的说明。投资超过40亿澳元的皇后码头可以再未来的5年为布里斯班创造出超过3000个工作岗位。除此以外，根据昆士兰州政府的统计，在东南昆士兰政府的1342亿澳元的投资，会为布里斯班市中心在未来的10年带来8万个工作岗位。这些基础设施建设一旦完工，也可以更好的提高附近居民的生活质量，从而形成更大的居住吸引力。

住宅供应

房子供应若比人口增长得快，房价短期内也涨不起来。据澳洲房产信息数据网站Metropole显示，布里斯班2023年的供应水平比五年平均水平低39%，租赁市场空置率仅为1.1%且仍在下降，房源紧缺，房价持续上涨。黄金海岸每年至少需要6500套新住宅才能跟得上人口增长的步伐，然而政府批地越来越严，大幅度减少的土地供应量和大量人口增长，导致该地区的住房供应短缺。因此，住宅供应也是影响房价上涨潜力的重要因素。