澳洲房地产市场在经历了从高峰到低谷的4%多一点的下跌之后，全国房价再次上涨。

今年年初，澳洲房地产市场的基础开始强劲，在连续9个月下跌后，3月份房价出现了今年第三次上涨。

市场状况更加稳固，尽管拍卖数量有所下降，但清盘率处于一年来的高水平。与今年下半年相比，房价仍处于高位，当时利率的快速上升造成了买卖双方预期的不匹配。

抵押贷款利率上升、通货膨胀和经济不确定性抑制了购房者的需求，导致销售量从2021年和2022年初的强劲水平下降。与2022年同期相比，2023年的前12周全国销量下降了24%。

但它们仍接近2020年同期的水平，高于2019年前12周的记录。这表明，尽管整体经济活动在下降，但正在企稳。

是什么推动了反弹?

尽管利率是迄今为止房价下跌的主要驱动因素，但市场上还有其他因素在起作用。待售房产的供应、移民率、新住宅建设、紧张的租赁市场以及州际和地区移民都影响着房价的增长趋势，以及它们在全国的分布情况。

目前，新上市房源的疲软和市场上有限的存量，加上租赁市场紧张和移民数量的强劲反弹，抵消了加息带来的下行压力。与去年同期相比，进入市场的房产减少了，这创造了一个更具竞争性的购买环境，并提振了房屋价值。

买方需求水平有助于保持价格对借款能力的计算变化所暗示的下跌具有弹性。

导致经济下滑的市场现在引领了复苏的萌芽。根据新的PropTrack房价指数，到目前为止，悉尼引领了房价的复苏，在过去一个季度里，悉尼的房价涨幅在所有首都城市中高。

悉尼房价在3月的季度上涨了1.01%，这是自2021年12月的季度以来的快增速。悉尼也领跌，并经历了大的调整，房价从峰值到2022年12月的低点下跌了7.19%，这可能是提振买家兴趣的另一个因素。

悉尼房价仍较峰值低6.25%，但这一跌幅只是略微抵消了疫情的繁荣，房价仍较疫情前的水平上涨22.8%。尽管大多数市场的房价已经从峰值下降，但在澳大利亚各地的每个首府城市和区域市场，房价与疫情前的水平相比仍然大幅上涨。

从更小的地理区域来看，引领经济衰退的地区似乎正在引领经济复苏。

进一步按百分比数值研究数据，尽管低端市场在低迷时期表现较好，但市场正在推动复苏。在经历了经济衰退期间的大幅下跌之后，悉尼和墨尔本的房价涨幅大。

以前的周期也出现过类似的趋势，即市场引领了低迷和随后的复苏。

未来会怎样?

我们现在已经达到或非常接近利率周期的峰值。尽管借贷能力的显著下降和负担能力的恶化意味着价格跌幅比迄今为止更大，但已经实施的大幅紧缩政策对价格的下行压力正被强劲的需求驱动因素抵消。

移民数量的强劲反弹和紧张的租赁市场，再加上市场上有限的存量，都支撑着房价。现在澳大利亚央行已经暂停了紧缩周期，随着购房者经历的一些不确定性减少，房价进一步企稳，触底的过程可能会继续。

随着加息即将结束，买家和卖家都可以更好地适应更高的利率环境，继续推进他们的房地产计划。如果通胀压力终比预期更持久，这种情况将会改变。库存水平也将影响未来几个月的房价。如果上市环境仍然受到限制，上市的房产数量减少，可能会继续为价格提供底部。然而，逆风依然存在，近期加息的全面影响尚未显现。

这就是为什么所谓的“固定利率抵押贷款悬崖”将成为未来几个月经济状况的关键考验，以及房价下跌是否会卷土重来。加息全面影响家庭现金流需要时间。在这个紧缩周期中，许多在新冠疫情期间利用创纪录低固定利率抵押贷款的借款人尚未感受到加息的全部影响。

仔细观察CBA的贷款账目，可以在某种程度上反映市场情况，因为超过四分之一的住房贷款来自该行。报告显示，每两笔固定利率住房贷款中就有一笔将在今年到期。这些借款人中的许多人面临着抵押贷款还款的大幅增加，因为他们的固定利率条款将在未来几个月到期。

澳大利亚央行的证券化数据集显示，约35%的未偿抵押债务是固定的。其中约70%的债务将在今年转为可变贷款。这些家庭面临着服务成本的急剧增加，因为他们转向了一个明显更高的费率。

这一增长将在一定程度上被整个廉价固定期间的大量储蓄所抵消。对于那些能够从不同的贷款机构再融资的人来说，目前的竞争水平——信贷环境不那么活跃，许多贷款机构提供折扣——也将提供一些喘息之机。

除了流动性缓冲外，疫情期间房价的强劲增长意味着许多家庭的房屋拥有大量的股本缓冲。紧张的劳动力市场状况也为许多家庭提供了安全网。银行还将与客户合作，尽量减少这种“后遗症”，也就是一些人所说的“悬崖”。

然而，毫无疑问，这将是一个具有挑战性的时期，面对其他地方的生活成本压力，需要进行重大的预算调整。在大多数情况下，房主可能会优先偿还抵押贷款，家庭支出将下降，从而防止抵押贷款违约或大量廉价出售。

随着加息已经产生的全部影响逐渐显现，预计未来几个月消费者支出将大幅放缓。总而言之，房地产市场的触底过程似乎已经开始。