澳大利亚房地产市场在过去一年里经历了不少波动，但近期的数据显示了积极的信号，尤其是在悉尼、墨尔本等大城市地区。

Source: CoreLogic

CoreLogic的新市场数据反应，自2022年9月以来，澳洲房地产市场的低迷势头其实一直在缓和，到今年2月，大部分城市的房价基本上都停止向下的趋势，在悉尼的带领下，取得了自去年1月以来的首次环比上涨(+0.1%)。

根据新的3月上旬数据反映，CoreLogic的每日房屋价值指数（HVI）在正在逐步上涨。不少舆论导向认为，这种积极势头可能意味着市场正在逐渐恢复。

Source: CoreLogic

市场影响因素

然而，市场真的已经走出低迷态势了么？尽管近期数据反应良好，但CoreLogic的报告结论却持并不乐观的态度，预测市场仍未触底，主要理由包括：

首先，目前市场上新房源的数量远低于正常水平。

图: Domain

在过去的几周里，澳洲首府城市挂牌量达到了过去五年的低水平，比平均量低了近20%。

自加息以来，澳洲房产市场一直徘徊在低谷，不少业主一直不愿出售自己的房屋，这导致为数不多的房源吸引了不少逢低入市的买家竞争，有时售价会高于预期，这种看似“火爆”的场景使得拍卖清盘率逐渐上升，已重回十年来的平均水平，良好的数据似乎都在表明市场正在缓慢复苏，然而过低的挂牌量并不足以反应整体市场的大趋势。

对此，CoreLogic的报告称新房源的缺乏可能只是暂时的，一旦供应增加，市场依然可能面临着下行压力。

图: CoreLogic 研究总监劳利斯（Tim Lawless）

另外，一些坚定声称市场回暖的分析认为：

自从澳洲逐步放宽入境政策以来，海外移民正在重返澳洲，一定程度上增加了房产市场的需求。

然而，据《Domain》对不少中介公司采访得到的反馈：目前为止，海外买家回流的数量并没有达到他们的预期，而且大部分都是短暂居住或留学，因此住房需求大都流入了租赁市场。

墨尔本的租赁空置率在今年2月份创下了0.8%的历史新低，空置率如此之低，确实有部分长期或永久移民选择从租房转向直接买房，但总体而言，目前海外移民的回归尚未给澳洲房地产市场带来大幅的改变。

后， 利率是否继续上涨依然是未知数。

自2022年5月央行首次加息至今，澳洲已经历了十轮加息，新官方利率已攀升至3.6%。

然而利率变化的全面影响需要相当长的时间才能充分显现，目前央行的数据显示，去年四季度澳洲的通胀率依然处于历史高点（7.8%），说明之前的加息尚未完全生效，利率是否上升将与今年一季度的通胀率紧密相关。而由于家庭储蓄缓冲正在耗尽，劳动力市场今年可能会进一步放松，CoreLogic 报告预测今年经济在年中可能会因失业率上升和家庭花掉储蓄而放缓。

图: Reserve Bank of Australia

鉴于许多不确定因素和风险， 尽管市场在短期内呈现出积极的趋势，但对于澳大利亚房地产市场而言，影响房价的重要因素还是利率，而目前离低利率还有一段很大距离，CoreLogic认为未来几个月将非常关键，决定市场是否真的走向了拐点。

在目前市场环境低迷的大环境下，仍有一些郊区的二手房市场保持相当活跃的状态。澳洲主流地产媒体《Domain》新报道：墨尔本内城区（inner suburbs）、内南区（inner south）和东北区（north east）近期的清盘率都保持在 60% 以上，这一门槛表明上述市场供需平衡且价格稳定，受大环境影响较小。

而清盘率表现佳的则是墨尔本东部，以外东区（outer east）、内东区（inner east）和东南区（southeast）为代表，今年2 月份的拍卖清盘率都保持在了70%以上，外东区更是达到了接近80%的高点。

Source: Domain