对于普通澳大利亚人来说，税收减免使房地产投资变得容易。办理了澳大利亚移民的朋友们一定要了解澳洲投资房折旧抵税事宜，因为大多数新移民投资者并不知道自己有权申请折旧方面的税务优惠。

折旧是投资房地产策略的关键要素，澳洲税务局允许房地产投资者在每个财政年度结束的时候，对一些特定的投资房产类目申请税务折旧优惠（包括投资房内部的装修和投资房本身）。

折旧抵税与其它抵税方式不同，不需要您再额外花钱才能提出申请。其它的折旧科目，例如广告费、出租管理费、家具费等，都是需要先花出去不少钱，然后才能收回。

在申请折旧的时候，您需要产生花费的地方，就是请专业人士出一份税务折旧报告( Tax Depreciation Schedule），而这份报告可以使用长达40年之久。

以下将对澳洲投资房的折旧抵税进行全面阐述：

什么是折旧？

折旧是澳大利亚税务局（ATO)表示资产可以随着时间的增长而贬值，资产每年贬值的部分可以用来减税。例如，一台2,000 澳币的台式计算机，它的平均寿命是4 年，这样就可以让您在买到新电脑后的四年内每年减税500 澳币。

房地产投资者如何申请折旧？

房地产投资者通过以下两种方式申请折旧：

基本工程扣除（Capital works deductions）

这是建造投资物业的成本（即建造成本）。这种折旧时间跨度为40 年——ATO 表示建筑物在需要更换之前可以使用的时间长度。例如，在建造成本为200,000 澳币的新建筑上，您可以在40 年内每年提出5,000 澳币的税收申报（即每年2.5%）。

资产折旧（Depreciating assets）

ATO对折旧资产的定义是 “……一种有效寿命有限的资产，可以合理地预期会随着使用时间的推移而贬值。折旧资产包括计算机、电动工具、家具和机动车辆等物品。”

对于房地产投资者来说，这可能包括灯具、炉灶、地毯，微波炉等。

澳大利亚税务局(ATO)提供了所有这些符合折旧条件的物品以及它们应该使用多长时间的标准，ATO将其称为物品的“有效寿命”（effective life），这是他们所说的资产在需要更换之前的持续时间。

例如，地毯的估计寿命为10 年，厨房炉灶为12 年，而微波炉使用寿命 6 年。

资产折旧如何申请？

如果您申请此减税优惠，您有两种选择：

·主要成本法（Prime cost method）：每年可申请的折旧数额一致

·加速折旧法（Diminishing value method）：刚开始的几年可以获得较高的折旧减免数额，而在以后获得较低的折旧减免数额。大多数投资者都会选择这个，因为他们能大化前五年的折旧减免。终您的会计师会建议哪种方法适合您。

如何申请税务折旧报告？

申请之前需要一份税务折旧报告，一般需要聘请注册工程测量师。注册工程测量师是评估建筑工程价值的专家。他们在查房之后，估算出房间内的每一样东西现在的价值，以及在未来长达40年内，这些东西每年会减少的价值。测量师可能还会问您一些比较具体的问题，例如：房屋交割的确切日期（因为房屋折旧是从交割日期那天开始的）、购买价格、是否在购买之后做过装潢或升级等等。折旧报告做好之后，一份会发到您手中，另一份会寄给您的会计师。

一份折旧报告的花费一般在300-1000澳元之间，这个费用也是可以申请税务减免的。

二手房产如何折旧？

二手房也可以采取以下两种方式进行折旧：

基本工程扣除（Capital works deductions）

如果房产是在1987 年 9 月 15 日之后建造的，那么您每年可以申请2.5% 的折旧，延续40年。举个例子，如果有一处房产初在1990 年建造，成本为100,000 澳元，那么在2030 年之前，您每年可以申请2,500 澳元的折旧。

折旧资产（Depreciating assets）

无论房产有多旧，您都可以对折旧资产申请税收减免。购买投资二手房后新配置的地毯、窗帘、浴室配件、洗碗机和洗衣机等物品等随着年限的增长也符合折旧条件，具体可以参考ATO网站的标准。值得一提的是，300澳元以内的物品，无需走复杂的流程，可以直接抵税。

对于在 2017年 5 月 9 日之前购买的房产（包括在该日期之前签订的合同），以及构成该房产一部分的建筑主体和设备，投资者可以根据测量师对资产剩余寿命和价值的评估申请折旧。

对于 2017 年 5 月 9 日之后购买的房产，折旧仅适用于：

您支付的建筑主体和全新资产。除非满足特定条件，您将不能再抵扣二手资产的折旧。

投资房作为大多数澳洲本地的高收入人士的避税利器，可以为高收入人群带来更多的投资回报，从而变相增加了所持有的投资物业的价值。进行战略性的房地产投资将有助于实现真正的财务自由，不过获得财富和真正的财务自由并非偶然，而是长期严格执行有战略的投资计划的结果。