海外投资者在管理和出售澳洲房产时，通常会涉及相关税务问题，例如定期上报物业收入、土地税、资本增值税等，今天，小编带您了解一下海外业主在出售房产时通常会遇到的—海外人士资本增值预扣税｜Foreign Resident Capital Gains Withholding。

从2017年7月1日开始，澳大利亚税务局（AustralianTaxationOffice,简称ATO）会向所有75万澳币或以上出售的物业征收合同价格12.5%的海外人士资本增值预扣税。此政策适用于所有在2017年7月1日或以后签署合同的物业（如果房地产买卖合同于2016年7月1日至2017年6月30日之间签订，则预扣税率为10%，并且仅在房地产价值为200万澳币或以上时方适用），此政旨在确保所有海外人士有按照澳洲法律履行其税务责任。

在此规下，若出售物业的合同价格等同或高于75万澳币，那么买方必须在物业成交时把合同价格中12.5%的金额作为预扣税费缴纳给ATO。这意味着卖方在物业成交时有可能无法获得全额的房款。

由于此政策是针对海外人士，因此只要卖方能向ATO证明自己并非海外人士便无须缴纳12.5%的预扣税。ATO对于海外人士的定义有别于澳洲移民局，简单而言可理解为“非澳洲居民”（Foreign resident for tax purposes），即非长居澳洲亦不打算移民澳洲的人士。这跟是否持有澳洲身份并无直接关系，所以澳洲公民或永久居民如长居澳洲以外的国家，则很有可能会被ATO视为非澳洲居民而要缴纳上述预扣税。

卖方为澳洲居民

若卖方事实上为澳洲居民（Australian resident for tax purposes），那么卖方可在物业成交前向ATO申请该预扣税的付清证明（CapitalGains Withholding Clearance Certificate），并提供相关材料以证明自己大部分时间都在澳洲居住或与澳洲有稳定紧密的联系。ATO若在审核申请后认定卖方为澳洲居民，便会给卖方出具上述付清证明。卖方只要在成交前提供该证明给买方，买方便无须在成交时向ATO缴纳任何预扣税，即卖方将可在成交时获得全额的房款。

卖方为非澳洲居民

若卖方事实上为非澳洲居民便无法避免预扣税，但也不代表卖方就必定会在成交时被预扣12.5%的房款。在这种情况下，卖家基本上有两个选择：

1.在成交前向ATO申请更改预扣税率（Capital Gains Withholding Rate Variation Application），然后在成交时按照ATO同意的税率缴纳预扣税；或

2.在成交时向ATO缴纳合同价格12.5%的全额预扣税，然后在成交后向ATO申请退税（包含卖家的其他可退税费）。

如卖方认为合同价格12.5%的全额预扣税率不合理或没有反映其税务责任的真实状况，卖方可选择在成交前向ATO申请Variation以降低预扣税率，并且需要提供一些针对出售的物业、非个人开支的相关证明，例如律师费发票、房产经纪佣金发票及印花税支付凭证等以抵扣预扣税。

ATO将视乎提供的证明是否足够有力而同意或拒绝卖方的Variation申请。

如卖方申请成功，那么卖方只要在成交前提供ATO出具的税率更改通知（VariationNotice）给买方，买方在成交时便只需按照ATO同意的税率代卖方缴税（税率将低于12.5%，但不可能完全免除该税费），而无须缴纳12.5%的全额预扣税。如卖方的申请被拒，那么卖方在成交时将无法获得合同价格的全额，但可在下个年度申请退税时提供更多的相关证明以争取退回部分被预扣的税费。

另一方面，如卖方是以比购入时低的价格出售物业，其Variation申请将有较大的机会获批甚至税率被降为0%。卖方在申请时需要提供相关合同以证明阁下将不会从出售中获得任何资本增值，因此不应缴纳任何资本增值预扣税。